オフィス空室率一気に上昇。賃料は天井を打って反落へ

大手不動産仲介会社の調査によると東京都心のオフィスの空室率が2020年7月に一気に上昇してきました。

目次
東京都心オフィスの空室事情
ウイルスが運んできたもの
需給悪化で賃料も下落へ
（参考）新型コロナウイルスの真実（第二弾）

東京都心オフィスの空室事情

空室率は約2.8％。6月に比べると0.8％の上昇となり、上昇率はデータを取り始めた2002年以降で最大だといいます。

コロナ騒動で空室率はじりじりと上がってきており、上昇は5か月連続。

ここに来てそれが加速しているということになります。

ウイルスが運んできたもの

新型コロナウイルスが企業にもたらしたものは2つ。業績悪化とテレワークなる新たな働き方です。

そしてそのいずれもがオフィス市場にとって大きな逆風となっています。

特に解約が多くなっているのは小規模オフィスです。小規模オフィスに入居している会社は当然、規模が小さく、財務基盤がぜい弱ですから持久戦に弱い。

コロナ騒動が始まって半年経ち、いよいよ耐えられなくなった企業が多くなってきています。

また、こんなことになるとは予想だにしていなかった不動産業界は好調なオフィス市場を目当てに新たなオフィスビルを建ててきました。オフィス床面積の増加によるいわゆる2020年問題です。

コロナ騒動前から2020年のオフィス需給は懸念されていたのです。しかし、コロナ騒動前に契約されていたので新築オフィステナントは概ね埋まりました。多くの企業は引っ越してきたのです。

問題なのは引っ越し元のオフィスです。本来であれば次のテナントが入ってくるはずなのですが、需給は緩み、空きが出てもなかなか借り手がつかなくなってきています。

需給悪化で賃料も下落へ

当然、オフィス賃料は弱含んできました。いよいよ賃料は天井をつけ転がり落ち始めたのです。

7年以上の賃料上昇がついに終わりました。この反動は大きい。

ここからは数年単位でオフィスの需要は高まらないというのが個人的見解です。悲観にくれた不動産業界が供給を止め、老朽化したビルの取り壊しで総オフィス面積が狭くならない限り反転しないと見るのが妥当ではなかろうかと思います。

オフィス型Jリートは、今後数年は塩漬けの覚悟なのです。残念ですが仕方ありません。もっともホテル型ほど悲惨な状態にはなっていないのは救われます。

（参考）新型コロナウイルスの真実（第二弾）

ところで、インパクトのあった新型コロナウイルスの核心に迫る動画の第二弾がアップされていました。寄せられた質問に答えるという形式となっています。

第一弾は50万回以上の再生となる大反響ぶりでした。地上波や新聞などでは報道されない核心に迫っています。

（第二弾）

（関連記事）新型コロナ、ファクターXはほぼ解明されていた！

私は専門家ではありませんのでポイントがずれている点があるかもしれませんが、第二弾で興味を引いた部分をまとめておきます。

スウェーデンの集団免疫戦略がうまくいかなかったといわれているが・・・？

スウェーデンではノルウェーやフィンランドに比べてもインフルエンザが流行っていたため、集団免疫獲得が遅れた。スウェーデンは日本と違い、ロックダウン戦略を取るべきであった。

12月から3か月程度の短期間で集団免疫ができるものなのか？

すでに東京では90％の人間がウイルスに曝露したと計算できる。ちなみに例えば北海道では78％となる。PCR検査で陽性になったからといって、新型コロナの症状とは限らない。他の細菌、ウイルスによって高熱が出ているときに新型コロナウイルスにも被爆していれば陽性になる。

最近、再び重症者や死者が増えてきているのではないか？

2020年6月18日の厚生労働省からの各都道府県などへの事務連絡が出ている。それによれば厳密な死因を問わず、PCR検査で陽性となっていれば、新型コロナウイルスが死因とされてしまう。それが要因で増えているのではないかと考えられる。イギリスでは交通事故で死んだのに、PCR検査で陽性となったため、死因は新型コロナとなった事例もある。さすがにこれではいけないということで変更された。

ここ最近、感染者数が増えているのはなぜか？

もともと免疫を持っている人が再度、ウイルスに曝露した場合、感染者としてカウントされてしまう。免疫をもっているので症状は出ないにもかかわらず感染者という言葉で表現される。安倍首相は陽性者という表現を使用しており、本質をつかんでいると推測される。

第一弾、第二弾を合わせて考えて今後の何が一番恐ろしいか？

再び緊急事態宣言などによりウイルスを避け、日本人が無菌状態に置かれるようなことになることです。そうなれば、せっかく獲得した集団免疫の力は弱まり、欧米各国のような事態になりかねません。

自粛はかえって災難を大きくさせると認識すべきですし、テレワークで隔離されながら働き続けることは、ある種無菌状態に置かれるわけですからかえって良くない。一人暮らしでテレワークを続け、食事は出前なんていうのは免疫を弱らせるという点で最悪の環境といえます。

スペイン風邪が流行った第一次世界大戦時、屈強な田舎出身の若者の戦士がばたばたと死んでいく中で、都会育ちのひ弱な若者が多く生き残ったという事実に目を向ける必要があります。

（第一弾）

第一弾をご覧になっていないかたは第二弾よりもこちらを視聴することをお勧めします。

【関連記事】
もはや有望Jリートは住居と物流のみ、しかし利回りが・・・
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人の運用報告でオフィス市場を占う
多くの社長が考える、今後のオフィスのありかた
コロナの影響でJリート市場に下剋上が・・・
Jリート。コロナ後のホテルもオフィスも期待薄
オフィス不要論と必要論。その解は・・・
Jリートの構造問題再び（利益相反）
村八分社会が生み出す新型コロナ騒動の残虐性

↓↓応援クリックお願いします↓↓