投資の羅針盤ブログ

2020年7月、オフィスの空室率が急上昇しました。賃料は横ばいといったところでしたが、8月、ついに賃料も下落を始めたのです。

東京都心オフィスの賃料動向

2020年8月、東京都心の平均募集賃料が前月比で約0.8％下落しました。空室率は約3.1％で、こちらも前月比で約0.3％悪化しています。

オフィスの募集賃料が下がるのはなんと80か月ぶり。第二次安倍政権下で下落するのは初めてということになります。

安倍首相辞任と偶然に重なったかは定かではありません。しかし、経済の状況は体調や心理状態に影響を及ぼすことは間違いありません。

現に、7月から自殺者数が前年を上回り、一気に上昇してきました。これらの事象は密接に関連しているに違いありません。

賃料下落の要因（テナント退居）

賃料の下落要因は、コロナ騒動によるテナントの退居です。とりわけ解約が目立つのは中小型の物件です。大企業に比べて、体力に劣る中小企業が先に悲鳴を上げていることがわかります。

テナントを失ったオーナーは収入減が絶たれてしまいますが、この経済環境で新たなテナントを見つけるのは難しい。当然、値段を下げて弱気の商売をするしかありません。

また、東京オリンピックに期待した新築ビルの完成も賃料下落の要因となっています。

新築物件に移転したテナントの後が埋まらない。需給バランスは悪化し、賃料の下落につながっているというわけです。

賃料下落の要因（借り渋り）

テレワークがコロナ後も続くと考える企業は、オフィス需要が今後も悪化していくと予想するはずです。

不動産賃料のデフレ化です。

そして、デフレの下での合理的行動は待つこと。待てば今よりも安く借りられるからです。デフレ下ではとにかく現金が強い。

そして、「借りない→賃料下落」の流れが数年は続きそうな気配なのです。

オフィス系Jリートの値動き

以下はインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人（3298）の値動きです。



東証リート指数が安値から約半値戻しをしているのに対し、戻りは4分の1程度と低空飛行を続けてします。これは今後のオフィス市況を先取りしたものだと考えることができそうです。

今後数年、オフィス系Jリートは苦難の相場が続くと想定しておいたほうが良さそうというのが個人的見解です。

突っ込んだ時だけが買い場。それ以外は放置プレーを決め込むのであります。

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