出遅れのJリートにもようやく資金が回り始めた

ビル



新型コロナにもかかわらず、株価は絶好調。バブル崩壊後の高値を更新中です。

日経平均26,000円台はさすがに高いと思うのですが、出遅れた投資家の買いと、空売りしていた投資家の慌てた買戻しで相乗効果を発揮している感じです。

そんな中、ポツンと置いてきぼりを食らっていたJリート市場。しかし、周りが高くなった分、相対的に割安感が出てきて、買いの手がポツリポツリと入ってまいりました。



Jリートの価格推移


以下は東証リート指数の値動きです。

・東証リート指数
20201117reit.jpg

いかに戻りが鈍いかは、日経平均と比べても明らかです。

・日経平均
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さらに、新興市場である東証マザーズと比べたら歴然とします。

・東証マザーズ
20201117mothers.jpg

分配金の下げ以上の価格下落


新型コロナ騒動で、テナントの撤退や賃料減免、猶予、値下げの要請とJリートには逆風が吹きまくりました。

しかし、分配金の下げ以上に投資口価格が下がったため、結果的に予想分配金利回りが上昇し、8年ぶりの高水準となっています。

平均利回りは約4.2%。NAV倍率(※)は0.95倍となって割安感も出てきました。利回りを求める投資家にとっては魅力が増してきたといってよいでしょう。

(※)NAV倍率
不動産の時価に基づく不動産投資法人の純資産価格をNAV(Net Asset Value)といいます。さらに、投資口価格を、投資口数1口あたりのNAVで割ったものをNAV倍率といいます。株式投資におけるPBRの概念に近いものです。NAV倍率が1倍を超えると不動産投信の実際の価値よりも市場での価格が高いと考えることができます。


ファンダメンタルズは依然弱含み


依然として、ウイルス騒動の余波で不動産市況そのものは悪化しています。

東京都心のオフィス市況は2020年10月には空室率は4%に迫り、前月から約0.5%悪化しています。賃料も3か月連続の下落。いつ底をつくのかはまだまだ不透明です。

Jリートの主な買い手


買いの主体となっているのは、資金運用に苦しむ地方銀行です。10月は銀行が230億円以上の買い越しとなっています。

とにかく地方銀行を取り巻く経営環境は苦しい。少しでも利回りが取れれば、多少のリスクには目をつむらざるを得ないといったところだと思います。

最後に


Jリート市場もようやく光明が差してきたといったところで、多少は明るいニュースです。しかし、焦って買う必要はまったく無いというのが個人的感想。

銘柄を選別し、時間分散しながらじっくりと投資していけばよいと考えます。

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