投資の羅針盤ブログ

先日のブログで2021年のJリート投資候補を2銘柄挙げました。

そのうちの一つ、SOSiLA物流リート投資法人（2979）について調べてみたのです。

概要

そもそもなんて読むのかもわからない。「ソシラ」？投資法人のホームページを見ても「SOSiLA」・・・。

面倒くさいのですが、有価証券報告書をみたら「ソシラ」でした。

社会とのつながり（Sociability)・環境への配慮や持続的成長（Sustainability)・人と労働への配慮（Individuality）の3つが事業コンセプトだそうです。

3つを組み合わせて「SOSiLA」？ちょっとなんか微妙に違うような・・・。なんでiだけ小文字なのか？まあこの際どうでもいいです。

SOSiLA物流リート投資法人は2019年12月10日に東京証券取引所に上場したばかりの新しいJリートです。住友商事をスポンサーとし、同社が開発する物流施設「SOSiLA(ソシラ)シリーズ」への重点投資を行う投資法人です。

資産運用会社は同じく住友商事グループの住商リアルティ・マネジメント株式会社となっています。

投資法人の設立も2019年と出来立ての会社なのです。なお、JCRからA+の格付けを取得しています。

投資法人の特徴

SOSiLA物流リートは、物流不動産及びインダストリアル不動産へ投資しています。

インダストリアル不動産とは、研究開発、原材料の備蓄や保管、製造・組立・加工、リサイクルといった産業活動の拠点となる不動産のことをいいます。

スポンサーである住友商事が開発するSOSiLAシリーズを中心としたポートフォリオを構築、物流不動産を8割以上とし、インダストリアル不動産は2割以下にするという方針です。

また地域的には関東及び関西エリアを7割以上とし、その他の地域を3割以下とするとしています。消費地、生産拠点及び交通インフラへのアクセスが良好で、労働力の確保に有利な物流不動産を中心とした投資を行っています。

ポートフォリオの状況

実際のポートフォリオマップを見ると現状では東京圏と大阪圏のみの物件しかありません。

物件数は10件。うち8件は物流不動産となっています。残り2つのうち、1つは底地（借地権が設定されている土地）、もう1つが土地となります。

物流不動産を見ると1つを除いていずれも2016年以降に建築されており、新しい物件ばかりです。他の物流型リートに比べても明らかに新しい物件が多い。これはポジティブ要因といえそうです。

NAV倍率（※）は1.15倍（2020年12月25日現在）。物流型はどれもこれも人気であり、他の形態よりも相対的に数値が高いですが、将来性と安定性を考えれば妥当な範囲と考えます。

稼働率はなんと100％！物件が少ないからといえばそれまでですが・・・。逆にいえば、テナントが出ていくリスクが高いともいえます。

有利子負債比率は約38％となっており、他のリートと比べて、特段の異常はありません。

投資口価格と予想分配金利回り

2021年5月期の予想分配金は2,448円。投資口価格は123,400円です。

これを基準とすれば予想分配金利回りは3.97％となります。利回りは若干物足りませんが、価格下落のリスクも低いと思われ、後は判断と思い切りの問題です。

チャート的には割高な水準には思えません。

最後に

第3次補正予算の規模も小さく、一般会計予算も大して伸びていない。このままでは日本の景気回復はままならないでしょう。

必然、超低金利は来年も継続すると見ます。

Jリートは今あまり人気がありませんが、為替リスクなく利回りが狙えるという点、また株が不自然に高くなっており今後下落リスクがある点から考えて、魅力ある投資先だというのが個人的見解です。

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