投資の羅針盤ブログ

株価の上昇に連れて、Jリート市場もボックス相場から抜け出た感じです。

そして、それはアフターコロナを意識した動きに見えます。悲惨だったホテル型Jリートにも買いの手が入ってきており、絶好調だった物流施設型は売られるという逆流が起こりつつあります。

ホテルの稼働率と投資口価格の動き

以下は、ホテル型Jリートのインヴィンシブル投資法人（8963）が所有する国内ホテルの客室稼働率と売上高、そして投資口価格（月末）の推移を示しています（2020年1月を100とする）。



当たり前ですが、客室稼働率と投資口価格は概ね似たような動きをしています。

チャートから考える

そして、以下は投資口価格の動きです。



ざっくりいえば、7万円から2万円へと5万円値下がりしました。

今の状況では元の価格に戻るとは思えませんが、最悪期は脱したと推測します。投資口価格はアフターコロナを意識した動きだと思います。

半値戻しで2.5万円戻ると仮定すれば4.5万円が一つの目処となります。

東証Jリート指数上昇の許容範囲は？

過去の経験則からJリートの利回りと10年もの長期国債とのスプレッドは3％が限界と見ます。今、国債は0％と考えてよいですから、Jリートの利回りが3％に下げるまでが値上がりの限界だと思います。

現状、東証リート指数は1,851ポイントで、予想利回りは3.87％。仮に3％まで買われると仮定すると、指数は2,387ポイントとなります。

以下は東証リート指数の推移です。



2,387ポイントまで行ったら、2019年の高値をも突破することになりますが、さすがにそれは無いというのが個人的見方です。なにしろ、Jリートはインカムゲイン狙いの投資家が多く、無理に買い上がる意欲はありません。焦る必要はまったくない。

また、コロナの影響で不動産市場のあり方自体が見直されています。先行不透明な中、価格だけが上がることはないはずです。

当面の高値許容範囲は2,000ポイント以下と見ます。

買いのチャンスは3月か

2020年の部門別売買動向を見ると、3月と9月に金融機関が大きく売り越していることがわかります。そして、それを個人投資家と外国人投資家が買うという図式です。

2021年3月も金融機関が売りを出してくる可能性があり、下落圧力が高まると予想します。2月は様子を見て、3月の安値を狙っていきたいというのが当方の勝手な戦略でございます。

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