地銀が再びJリートに触手を伸ばす

金庫



菅首相の下、再編が進みそうな流れの地銀業界ですが、それよりも前に菅政権の迷走ぶりが凄まじく、政界再編のほうが先に進みそうなのは大いなる皮肉です。

ところで株価上昇、金利上昇で、地銀が多少息を吹き返しつつある中、Jリートに再び資金を振り向けてきそうなのです。



3%で魅力的な利回りとは・・・


地方銀行の運用担当者にとって、Jリートの3%の利回りが魅力的に映るようです。

運用資金が巨額であること、他に魅力的な運用資産がないことがその理由だろうことは容易に想像がつきます。

しかし、3%の利回りって、零細個人投資家から見れば株の配当利回りにも見劣りしそうでとても魅力的だとは思えません。

このあたりは大金を運用する機関投資家は、個人投資家とはまったく違う論理で動いているということなのでしょう。

Jリートの出遅れ感が魅力


3%以上の利回りのほかにもJリートが魅力的に思える要因の一つが、株式に対して値上がりのペースが鈍いことです。

日経平均3万円前後ではさすがに積極的な株式投資はしにくい。

そこで何か出遅れてるものないかと問われれば、Jリートという答えが出てくるというわけなのでございます。

予想を上回る分配金が魅力


コロナ騒動に振り回された2020年ですが、意外なことに、上場Jリート1口あたりの分配金は増加し、下期は過去最高になりました。

コロナ騒動による危機感からコストの削減が進んだこと、また値下がりを防ぐ目的から物件売却益を積極的に投資家に分配したことが要因と見られます。

コロナ騒動後のさらなる分配金向上を狙った動きが投資家の間に出ていると考えます。

狙われるリートの種別は


地銀が目をつけている銘柄はどのようなものか?

時代の流れにマッチした物流系や割安感のあるオフィス系のJリートが地銀の狙っている銘柄のようです。

サラリーマン投資家ですから、とんでもない逆張り投資をすることはまずないというのが彼らの思考回路だと思います。

失敗しても言い訳がつく銘柄しか買ってこないでしょうから、格付けが高くてネームバリューがあり、時価総額が大きい銘柄がお好みということになるでしょう。

個人的には以下のような銘柄が買われるのではと推測します。

日本ビルファンド投資法人(8951)
ジャパンリアルエステイト投資法人(8952)
日本ロジスティクスファンド投資法人(8967)
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人(3471)


3%まで買われたら東証リート指数は?


ところで、Jリートの平均利回りが3%まで買われるようなことになったら、東証リート指数はどれくらいになるのでしょうか。

現状、1925ポイントで平均利回りが3.7%ほどです。

3%まで買われるとすると逆算すれば2,374ポイント。2019年の最高値が2254ポイントですので、それを超える水準となります。

そこまで期待するのは無茶というものでしょうが、大天井として一応の目安にはなりそうです。

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