地方に希望はあるか?マリモ地方創生リート投資法人

マンション2



地方の不動産物件を主たる投資対象とするマリモ地方創生リート投資法人(3470)から分配金とともに資産運用報告が届いていました。

東京一極集中の流れがコロナ騒動により逆流している中、地方は活性化していくのか?地方の不動産は有望なのか?

マリモの運用報告から考えてみました。



フランス人から見た地方


フランスの国際的な人類学者、歴史学者であるエマニュエル・トッド氏によれば、東京はパリよりも近代的であり、清潔であり、ダイナミックであるといいます。まるでパリよりも30年も進んでいるかのようだともいいます。

しかし、一方で地方に足を向けるとフランスでは見られない光景に出くわすというのです。古びた空き家やさびたシャッター商店街など荒廃した街の姿です。

東京一極集中が進み、地方は人口も減り、高齢化する一方・・・。街が朽ち果てていくかのようです。その光景はフランス人から見ても奇異であるようです。

今後、日本で限界集落がどんどん増えていくことは間違いありません。

地方に特化したJリート


地方といっても、ピンからキリまであるとはいえ、地方都市の不動産物件への投資に特化しているJリートがマリモ地方創生リート投資法人です。

地域別の投資比率を見ると、九州・沖縄が33.3%、北海道・東北が15.2%、東海が13.1%、中国・四国が13.0%などとなっています。

それにしても九州の比率が高い。はっきりとはわかりませんが、スポンサーであるマリモの本社が広島であるからだと推測します。

用途別の投資比率は住居が45.2%、商業施設が45.6%とこの2つで9割以上を占めます。残りはオフィスが6.7%、ホテルが2.5%です。

ホテルの比率が低かったのはコロナ騒動においては非常に幸運といえます。

以下がマリモ地方創生リートの直近2年間の値動きです。

●マリモ地方創生リート投資法人(3470)
202103193470.jpg

ほぼコロナ前の水準に戻ってきたと見てよさそうです。

また、東証リート指数と比べても、値動きは堅調だといえるでしょう。

●東証リート指数
20210319reit.jpg

これは投資先が住居と商業施設が中心となっていることが主因だと考えられます。

マリモの分配金利回り


マリモ地方創生リートの予想分配金利回りは5.62%(2021年3月19日現在)とJリートの中でもトップクラスの分配金利回りです。

ある種人気がないのは、時価総額が187億円程度と小さいこと、格付会社からの格付を取得していないこと、2016年7月上場と歴史が浅いこと、いまいち知名度に欠けること、などが考えられます。

それでも5.62%の利回りは魅力だし、住居と商業施設が主な投資物件であれば、収益の大きなブレもなさそうです。

マリモが考える投資環境


マリモ地方創生リートは現下の不動産市場をどのように見ているのでしょうか。

以下はその概要です。

【住居】
1993年から2018年までの世帯数の推移をみると民営借家の世帯数が増加しており、賃貸住宅の需要は今後も増加すると見ており、市場は安定的であると考えているようです。

【商業施設】
マリモが所有する商業施設は比較的小型な物件が多い印象です。コロナ禍においてもスーパーマーケットの売上は全国平均で2.4%増加(2020年7~9月、前年同期比)しており、堅調です。

外食が控えられる中、巣ごもり消費の恩恵を受けていると思われます。またドラッグストアも1.9%増と好調を維持しています。

コロナ騒動でも、生活密着型の商業施設は堅調に推移すると考えているようです。

【ホテル】
2020年の訪日外国人観光客は前年比でマイナス87%と激減しており、その影響をもろに受けているのがホテル業界です。

2020年10月の外国人宿泊者は対前年同月比でなんとマイナス97%!

ビジネスホテルの稼働率は51%(対前年同月比-26%)、リゾートホテルが45%(同-12%)、シティホテルが44%(同-36%)といずれも不調。

今後もすぐには復調する気配はなさそうであり、弱気の見方をしているようです。

【オフィス】
2020年第3四半期において、地方都市の空室率は全国的に軒並み増加しています。賃料が横ばいであるのは救いですが、コロナ騒動の影響からオフィスのありかたが見直されているため慎重な見方をしているようです。


最後に


思わぬパンデミックが東京一極集中のリスクを明るみにしました。東京圏は世界一のメガロポリスといってもよく、東京が麻痺すれば日本全体がストップするという危険をはらみます。

地震大国の日本なのですから、リスクを分散しておいたほうが良いのは明らか。

今後、地方都市の存在価値を見直す必要があるのは間違いない。一ホルダーとしては微力ながらマリモにもその一翼を担ってほしいと期待するところです。

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