マンション選びに失敗すればスラムに住むことになる。マンション選びのポイント

人口減小で空き家が増えている中、今後はマンションのスラム化が懸念されるところです。

スラム化マンションなどに住みたくないのは誰も同じ。そんな失敗をしないためにはどのようなマンションを選べばよいのでしょうか。

マンション選びで重要なポイントをまとめてみます。

目次
スラム化しやすいマンション
スラム化するとどうなるのか
老朽化が進む日本のマンション
外国人が住めば文化の違いで滅茶苦茶に
マンションの寿命
マンション選びの重要項目（新築・中古共通）
中古マンション選びの重要項目
最後に

スラム化しやすいマンション

ひとえにマンションといってもスラム化しやすいマンションとそうでないマンションがあります。

どこに違いがあるのでしょうか。

スラム化しやすいマンションには以下のような特徴があります。

・住民に高齢者の割合が高い
・管理が行き届いていない
・空室率が高い

住民が高齢化するとともにマンションも老朽化しメンテナンスが行き届いていないマンションはスラム化する可能性が高いといえます。

また、空室率が30%を超えるマンションは治安が悪化しやすく、治安が悪化すればさらに退居する人が増えて空室率が上がりスラム化する可能性が高くなります。

(参考）空き家の数

（データ出所：総務省）

スラム化するとどうなるのか

マンションがスラム化するとどうなるのでしょうか。

以下はほんの一例です。

・共用部の電気代の支払いがされず、エレベーターは動かなくなり、屋上の貯水タンクへの水の供給もなされず水道が使えなくなる。

・多くの住民が出ていった結果、浮浪者や不審者のたまり場となる。不審火が発生したり、変死体が発見されたりする。

凄惨の一言に尽きます。

老朽化が進む日本のマンション

日本に分譲マンションが登場したのは1950年代の終わり頃で、高度成長期にかけてさらに増加していきました。

そのような初期のマンションは、現在、築年数で50年から60年を迎えています。

老朽化したマンションには管理組合すら存在しないところも多く、日常的な管理が行われなくなり、あらゆるところが劣化して不具合が出てきます。

実際にあったケースで、築35年のマンションの長さ約15メートルの廊下が崩落する事故が起きています。下敷きになった自動車はペシャンコにつぶれてしまいました。

外国人が住めば文化の違いで滅茶苦茶に

空室率が増加したマンションでは、オーナー所有者たちが空室をなんとかしようと借り手を選ばなくなったことで外国人居住者が一挙に増えだしています。

元々、日本人とは文化や生活習慣が全く違う外国人は日本人の常識を逸脱した行動もとります。

例えば料理で使った油を普通に排水口に流して捨ててしまうといいます。老朽化してもともとサビやゴミで詰まり気味のパイプに油を流し込むから、排水管の中で油が固まってしまいます。

そして、水は流れなくなり料理も洗濯もまともにできなくなってしまいます。

マンションの住民が外国人に抗議をしても、全く悪びれず話し合いにすらなりません。

最後には下水管までもが詰まって汚物が逆流し、風呂場に溢れるようになったといいます。もはや生活の場どころではありません。野宿したほうがマシなくらいです。

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マンションの寿命

ところで一般的にマンションはどのくらいもつのでしょうか。

国税庁が定める鉄筋コンクリート（RC）のマンションの耐用年数は47年と定められています。

しかし、あくまでも上記は法律で定められたもので実状とは大きく異なります。

マンションの寿命を大きく左右するのはコンクリートです。国土交通省がまとめた研究によれば鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命を117年と推定するものがあります。

また大蔵省（現財務省）では鉄筋コンクリート部材の効用持続年数として、一般建物の耐用年数は120年、外装仕上により延命し耐用年数は150年という見方もあります。

その一方で、固定資産台帳の滅失データを基に平均寿命を推計した結果、コンクリート造の住宅は68年との指摘もあり、かなり意見はばらついています。

一般的に適切な管理・修繕がなされれば、築70年以上は住み続けられるケースが多いと考えられます。

マンション選びの重要項目（新築・中古共通）

上記のようにマンションはその選び方を間違えるとスラム化しかねないため、慎重に購入を検討しなければなりません。

住み続ける場合はもちろんのこととして、万一売却しなくてはならない、あるいは賃貸に出さざるを得なくなったときに売れるあるいは借りてくれるマンションを選ぶには何を基準にしたらよいのでしょうか。

以下は新築物件、中古物件にかかわらず重要なポイントです。

・駅からの距離
面積や近隣との音のトラブルの起きやすさから考えれば、マンションよりも一戸建てが優れているのはいうまでもありません。

それでもあえてマンションを選ぶのは利便性が高いからです。その利便性の最たるものは駅からの距離が近いということです。

駅から歩いて30分などとなれば自分で住んでいても嫌になるし、売る場合でも買い手はつかず、貸す場合もまた同じです。

歳をとれば買い物に行くことすら困難になり悲しい孤独死が見えてきます。

最寄り駅から10分以内が理想です。

・地域の将来性
少子化でどんどん地方が衰退しています。地方都市の場合、今は良くても今後数十年の間に過疎化が進むようなエリアでマンションを買うのは大きなリスクとなります。

・その地域が好きか
抽象的ですが、自分が気に入った地域なのかは非常に重要です。また建物のデザインが自分好みであるかどうか。

今後数十年にわたって住み続ける可能性があるのですから、安易な妥協は禁物。結婚と同じで急いで買って、ゆっくり後悔なんて羽目にならないよう気を付ける必要があります。

中古マンション選びの重要項目

中古マンションは物件によってはお買い得な買い物となります。

一方で新築マンションとは違ったポイントから検討する必要も出てきます。

・修繕積立金は十分に積み立てられているか
マンションの維持費は決して安くはありません。しかし、それをケチると必要な修繕も行われなくなり、劣化が進んでいくことになります。

修繕積立金の安さにひかれて買ったら、大規模修繕でお金が足りなくなり、修繕積立金の値上げが相次ぐといったことも考えられます。

管理会社がしっかりしているかも確認しておいたほうが良いでしょう。

・建築時期
1981年6月に耐震基準が厳しい基準へと改められました。それ以前のマンションは旧耐震基準により建てられているため、一般的に地震に弱いといえます。

古いマンションを購入する場合は耐震補強がなされているかどうかの確認が欠かせません。

・共用部分の状態
管理が行き届いたマンションでは共用部分が清潔に保たれているものです。共用部分を確認し、埃まみれであったり、ゴミが散らかっていたりするようでは管理がしっかりとなされていないと判断してよいでしょう。

いずれスラム化する可能性が高いと見なれけばなりません。