彼らが買い上がるとき。Jリートもそろそろ天井だ・・・

チャート

それにしてもJリートが強い。ボックス相場でじり安気味の日経平均株価とは対照的です。

しかし、値上がりの源泉となっている資金が彼らの資金ってことはJリートも天井圏だと断定せざるを得ないのであります。






Jリート絶好調続く!


今年(2021年)に入り、東証リート指数の値上がりは20%以上と絶好調です。

いち早く上昇した株価は今年に入りボックス相場に突入しており、出来高も減少中。やきもきしている投資家が多いのではないでしょうか。

以下は今年に入ってからの日経平均の動きです。

20210718_225.jpg

高値を切り下げながらのボックス相場であり、今後しばらくは期待できそうにないといった感じです。

一方、以下が今年の東証リート指数の動きです。

20210718_reit.jpg

じり高の右肩上がりとなっていることがわかります。

買いの主体が入れ替わる


2021年に入ってからの買いの主役は海外投資家でした。インフレ懸念から、インフレヘッジとして魅力的な不動産に投資しようと世界のお金が日本のみならず世界のリートに向かいました。

その源泉となったのは緩和マネーであることは疑うべきもありません。

しかし、ここに来てJリート買いの主役が変わりつつあります。それが誰かといえば銀行です。

銀行(主に地方銀行)は今年前半、リートを売り越してきました。

とりわけ3月は決算ということもあって損切りの売りが目立ち、リート指数が一時的に値下がりしていることがわかります。

損切り後、押し目を待っていた銀行ですが、いわゆる「押し目待ちに押し目なし」の状態が続いてきたわけです。

待っている間にどんどんリートの値段は切り上がり、いよいよ耐えかねたかのように買いに回ってきました。東証リート指数が2100ポイント以上になってからの買いが目立つようです。

巨象は動きが鈍い


銀行はいわゆる機関投資家です。そして銀行という仕事柄、慎重さにかけては超一流でありますが、言葉を変えれば動きが遅い。

彼らが買いに回ったときには相場は天井に近いというのが個人的見解なのです。

Jリート市場のNAV倍率(※)はすでに約1.2倍と実際の不動産の資産価値に比べてリートが割高に買われてきているといえます。

過去の自身の記事を確認してみると分配金利回りで3%割れ、NAV倍率が1.5倍超えあたりが大天井と見ます。これを逆算して東証リート指数をはじき出した数値は2500ポイントあたりだと考えられます。(現状は2177ポイント 2021年7月半ば)

(※)NAV倍率
不動産の時価に基づく不動産投資法人の純資産価格をNAVという。そして投資口価格を、投資口数1口あたりのNAVで割ったものがNAV倍率となる。株式投資におけるPBRの概念に近い。NAV倍率が1倍を超えると不動産投信の実際の価値よりも市場での価格が高いと考えることができる。


最後に


頑張ってもJリートの上昇余力はあと1割ほどではないでしょうか。リートでキャピタルゲインを狙う人は少ないと思いますが、インカムゲイン狙いでも今は慎重にならざるを得ない。

なにしろ利回りが低すぎて魅力に欠けます。

動き出すのはコロナ禍終息の時期と見ます。そこが下げ相場へのきっかけとなるというのが個人的推測です。

そのときまで鳴くまで待とうホトトギスの心境なのです。

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