【悲報】サラリーマンじゃ東京都心のマンションを買うのはほぼ不可能

マンション2

人口が減少し、全国的には空き家が増加する中にあっても東京都心のマンション需要は旺盛です。

2022年も昨年を上回る戸数の供給が予想されていますが、価格はうなぎ上り。もはやサラリーマンが買えるレベルではなくなってきました。

都心のマンションは庶民にとって高嶺の花となりつつあります。






マンション、高嶺の花に


コロナ禍にもかかわらず、東京都心のマンション市場は活況です。

当然価格は高騰しており、いわゆる億ションが急増しているような状況です。

平均価格でも約6500万円ほどとなっており、20年前から約2000万円の値上がりというすさまじさ。

年収の5倍が限度といわれている住宅価格の常識を当てはめれば、年収1200万円以上の人でなければ安心して買えないということになります。

世帯所得の分布を見れば、世帯年収が1200万円を超えているのはせいぜい7%ちょっとであり、都心のマンションのターゲット顧客は10世帯に1世帯もないというのが実態だと思われます。

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(出所:厚生労働省)

以下は2008年を100とした場合の全国のマンション価格と一般従業員の名目賃金の推移を表しています。

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(データ出所:国土交通省・厚生労働省)

給料が増えないのにマンションはどんどん値上がりしていることがわかります。

マイホームが蜃気楼のように遠のいていくようです。

唯一の救いは金利が低いこと。低い金利で住宅ローンが借りられるので金利負担が小さいというのは救いです。しかし、借りる際の金利は変動型が圧倒的に多い。

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(出所:国土交通省)

住宅ローンの支払いは長期間続くわけですから、目先の金利負担が小さくても10年後にどうなっているかわからないというリスクが残ります。

マンション価格高騰の理由


それにしてもマンション(とりわけ都心)の価格はなぜこうも上昇してしまったのでしょうか。

理由はいくつかあります。

まずはマンション用地の確保が難しくなってきていること。

狭い都心では土地の供給に限りがあります。貴重であるがゆえに当然価格は上がる。

また資材価格の高騰もマンション価格の上昇要因となっています。

とりわけコロナ禍で世界的に資材の生産が減少していますし、物流も滞り気味です。それが価格上昇の一要因となっています。

そして人手不足も要因の一つです。

労働人口が減る中、職人の高齢化が進んでおり、人件費が高くなっています。

これらがマンション価格高騰の原因です。

戸建との比較に驚き


腑に落ちないのは一戸建ての価格との違いです。戸建は給料同様ほとんど値上がりしていない。

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(データ出所:国土交通省)

同じ住宅なのになぜこうも値動きに差が出るのか?明らかにおかしいと感じます。

これにはいくつかの要因が考えられます。

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マンション価格高騰の理由


1つは便利な場所に住もうと考えている人が多くなっていることです。

高齢化社会が進む中で、クルマの運転ができなくなったり、足が不自由になったりすれば買い物もままならない。

その点、駅に近いマンションならば買い物には困らない。そんな需要が増えていると考えられます。

またリセールバリューが高いこともマンションの魅力の一つでしょう。

一戸建てに比べてマンションは転売しやすいから、何かあったときにも処分しやすい。また転売しやすいことから投資用に買われることも多くなります。

日銀の異次元金融緩和が始まった2013年からマンション価格ばかりが高騰していることを見れば、行き場を失ったマネーがマンション投資に流れ込んだと考えるのが普通でしょう。

個人的に一番の要因だと思うのはマンションデベロッパーによる需給調整です。

リーマンショックで中小デベロッパーが淘汰され、体力のある大手がマンション市場を独占しつつあり、需給調整による価格操作がしやすくなっていると推測します。

この点については以下をご覧ください。

(関連記事)値崩れを防ぎたいマンションデベロッパーと新型コロナとの戦い

うさぎ小屋再び


戦後、日本はすさまじい発展をしたわけですが、いかんせん土地が狭く広い家には住めない。

日本の共同住宅は欧米から「うさぎ小屋」と揶揄されたわけです。

その後、日本の住宅も少しずつ広くなってきましたが、2003年あたりをピークに再び少しずつ狭くなっています。

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(データ出所:国土交通省)

そして、マンション価格の高騰はこの流れに拍車をかけています。

しかし日本人の持ち家志向は、低下傾向とはいえ相変わらず高い。

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(出所:国土交通省)

しかし、億ションなどには手が出ないという人は郊外のマンションなりを買うほかありません。

しかし、郊外とて値上がり要因は同じようなもの。そこで業者はマンションの面積を狭くして価格を抑えて販売しています。

2021年、首都圏の新築マンションは2020年に比べて1~2㎡狭くなっています。マンション価格の高騰が収まらない限り、この傾向は続くでしょう。

日本人の住居のうさぎ小屋化再びというわけです。

最後に


冷静に考えて今はマンションの買い時ではないと思います。

どうしても買いたいというならば、優良な中古物件を探すのがおススメではないでしょうか。

株式同様、なにも高いときに買うことはない。

焦って購入、ゆっくり後悔なんてことにならないようにしたほうがよさそうです。

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