投資の羅針盤ブログ

ウイルスが働き方を大きく変えてしまうとは・・・。こんなことは2年ちょっと前には想像だにしておりませんでした。

もはやオフィスのありかた自体が根本的に見直され、会社によっては大幅にオフィス面積を縮小させています。

当然、不動産の需給や市況に影響がおよぶことになります。

そしてそれはオフィス系Jリートにとって、好ましいものとはいえません。

オフィス不動産の苦悩

ある調査によれば、テレワークを行っている会社の3割がオフィス面積を縮小したいと考えているということです。

実際、縮小している会社は数多く、オフィス不動産の市況は軟調です。

東京都心のオフィス空室率は2022年1月まで8か月連続の6％超えとなっており、供給過剰の目安とされる5％を上回る状態が続いています。

需給が悪化すれば当然価格も下がるというわけで、賃料はなんと18か月連続の下落と底が見えません。

コロナ騒動前に計画されたオフィスが2023年以降に大量供給される予定であり、需給はさらに緩みそうな気配です。

これでは当面、オフィス賃料は上がらないと考えられます。

したがって、オフィス系Jリートにも多くの期待はできません。値はまだまだ下がる可能性があると考えておかねばならないでしょう。

オフィスは長期低迷も

コロナ禍以降、オフィスに出社する社員の比率は多少の波はあるものの下がったままです。

コロナ前はほぼ100％だったものが、コロナ後は高くても8割以上にはならず、低いときは5割を切っていました。

アフターコロナでも元どおりにはならないと仮定すれば、単純に考えてオフィス面積の2割は不要ということになります。仮定が現実となる可能性は高く、オフィス需要は長期にわたり低迷を続ける可能性があります。

唯一の救いは1人あたりのオフィス床面積が大きくなっていることくらいです。


（出所：国土交通省）

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新たなサービスが時代を変えていく

従来型のオフィスに代わって活用されているのが、シェアオフィスといったサービスです。

自宅では家族やペットがいたりしてテレビ会議などに集中できない場合に、借りたいときだけ借りるといったサービスです。

JR東日本が提供する「ステーションワーク」なるサービスも好調で、稼働率は高く、今後1000か所にまで増やすということです。

また、イオンはイオンモールのフードコートの一部にブース席を設けたワークスペースを提供するテナントを入居させたりもしています。

最後に

もはやオフィスも必要なときだけ借りる時代になりつつあります。

もちろんそれが主流になるとも思えませんが、オフィスの有り様を変えていくことは間違いありません。

また、情報通信技術の発達がそれを可能としました。

今や、外出先からでもインターネットにつながる時代ですから、物理的な距離の問題はほとんど無くなったといってよいでしょう。懸念されるのは情報セキュリティと人事面の管理くらいでしょう。

Ｊリート投資のあり方も時代の流れに即して変えていかないと取り残されることになりかねない。

その意味で、オフィス系に絞ったリートを買うのはリスクが高いといえます。臨機応変に資産種別を変えられる総合型に投資しておくのが無難といえるのではないでしょうか。

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