マリモ地方創生リートの資産運用報告からJリートの現状を探る

暖かくなってまいりました。新型コロナ第6波もピークを越え、右肩下がりで感染者も減少しています。

（出所：NHK）

現状、新型コロナウイルスで亡くなったとされている（実に怪しい）人数は27000名超となっています。

（出所：NHK）

これはワクチンを打って死んだ人の数よりもかなり少ないというのが個人的推測です。

以下は、厚生労働省が発表している人口動態統計速報（令和3年12月分）ですが、死亡者のグラフを見ると明らかにおかしい。

ワクチンを接種している期間の死者（赤ライン）がその前年（青ライン）をかなり上回っています。

そして、超過部分は見事にワクチンの接種期間と符合するのです。

（出所：NHK）

第2回のワクチン接種がほぼ終わった2021年12月には赤と青がほぼ同じ程度に戻っていることがわかります。

因果関係がうやむやにされるため、その数字は明らかにはなりませんがワクチン死亡者は推計で約33000人と推測しています。

詳細は以下の記事をご覧ください。

（参考記事）人口動態から読み解く推定ワクチン死亡者数。最終回（2021年9月まで）

政府は3回めどころか、4回めをも急いでいる。これでは昨年の二の舞になりかねないし、ワクチンを打ち続けることの危険性は既に専門家からも指摘されているところです。

これらの警告を無視して在庫処理とも思えるようなワクチン接種を勧める政府はポピュリズムに満ちた人命軽視といわざるを得ない。証拠は残らないから大丈夫という発想なのでしょう。

新型コロナそしてワクチンの実態については以下をご覧ください。

さて、前置きが随分と長くなってしまいましたが、先日、マリモ地方創生リート投資法人より資産運用報告が届いておりました。

その内容から現下のJリート市場について、その状況をまとめておきたいと思います。

目次
不動産売買市場の動向
レジデンス市場の動向
商業施設の動向
ホテル市場の動向
オフィス市場の動向
最後に

不動産売買市場の動向

2021年を通じ、不動産売買市場は活況であったといえます。

その源泉となっていたのはやはり緩和マネー。

2021年1月～11月におけるJリートによる不動産取得は前年同期比で16.4％増加しています。また、譲渡については57.0％の増加となっており、不動産価格の値上がりに対して売却益を確保したJリートが多かったことがわかります。

問題なのは売却した資金をどう運用していくか。新たな物件取得をするとしても、当然値上がりしているわけですから、いかに将来性を見越した選別投資ができるかが課題となります。

その目利き力が試されている状況にあるといえるでしょう。

レジデンス市場の動向

少子化で人口が減少しているにもかかわらず、1993年から2018年までの民営借家の世帯数が増加しています。

以下は人口の推移と世帯数の推移を示しています。

（出所：総務省）

これは単身世帯の増加によるものです。

この結果、人口が減少しているにもかかわらず、賃貸住宅の需要は安定的に推移しており、今後ともその傾向は当面変わらないと思われます。

よって、現状のように市場が荒れている局面ではレジデンス型のJリートは守りに強いという点で非常に安心感があるといえるのではないでしょうか。

商業施設の動向

2021年7月～9月の前年同期比の売上げ動向によればスーパーマーケットは-0.4％と微減となっています。

好調なのはドラッグストアです。+1.9％と好調です。これはひとえに新型コロナによるコロナ需要の影響であるといえます。

コロナ騒動が始まって2年以上が経過し、もはや人々にも慣れが生じていること、またプロ野球が観客を制限せずに2022年シーズンを開幕させることなどからもわかるように、新型コロナに対する恐怖は確実に弱まっています。

なにしろ弱毒化しているのだから当然といえば当然。歴史的に見て、パンデミックは3年程度で終わるというのが定説だといえます。

新型コロナ騒動もいよいよ終わりに近づいていると考えてよいのではないでしょうか。そして、商業施設についての今後についても楽観してよいのではないかと考えます。

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ホテル市場の動向

ホテルは相変わらず苦しい。2021年1月～11月までの訪日外国人旅行者数は前年同期比で-94.2％と激減しています。

コロナ禍以降、いかに出入国が減少しているかは、以下のグラフを見れば一目瞭然です。

（出所：観光庁）

日本人にしても2021年10月の延べ宿泊数は前年同月比で-9.3％と需要が戻ってこない。とりわけ厳しいのはリゾートホテルです。

また、テレビ会議が多く利用されることになった今、ちょっとした会議のためにわざわざホテルに泊まって遠くから来る必要もなくなりました。

新たな需要を取り込まない限り、アフターコロナにおいてもビジネスホテルは需要が元通りにならない可能性があります。

オフィス市場の動向

ホテルほどではないにせよ、オフィスもじり貧といってよさそうです。

2021年第3四半期の主要な地方都市におけるオフィス空室率は、名古屋が3.8％（前年比+2.4ポイント）、大阪が2.7％（同+1.6ポイント）、福岡が3.0％（同+1.8ポイント）と空室率が上昇しています。

またそれに伴い、賃料も下落傾向にあります。

オフィスにおいてもテレワークという形態が広がっており、アフターコロナにおいても需要が思うように回復しない恐れがあります。

最後に

資産運用報告を見る限り、現状で有望なJリートはレジデンス型と商業施設型といったところでしょう。

その他はコロナ禍によって市場の性格が根本的に変貌した可能性すらあります。

今後のJリート投資においてはコロナ前と同じ視点で行うわけにはいかないといった印象を強く持ちます。

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