オフィス市場さらなる悪化へ。オフィス型Jリート当面期待できず・・・
オフィス需要が相変わらず弱いです。アフターコロナを意識して若干は回復するかと期待していたのですが、状況はさらに悪化しています。
今後のオフィスの需給を考えると数年は低迷が続きそうな気配なのです。
オフィス市場の悪化続く
2022年上期、東京都心の新築オフィスビルの賃料は前年同期比で約8％ほど値下がりしています。既存物件も約5％値下がりしており、共倒れ状態となっています。
賃料の下落はしばらく前から見られていましたが、最近の状況は回復どころかむしろ悪化しており、オフィス市場を取り巻く環境に好転の兆しは見られません。
オフィス需要、負のスパイラル
空室率の上昇がひどい。
コロナ騒動勃発前、東京都心のオフィス空室率は、なんと1％台と完全な売り手市場であり、賃料は毎年のように値上がりが続いておりました。
ところが2022年3月の空室率は6％以上にまで跳ね上がっています。
売り手市場から買い手市場へ市場環境が変わり、賃料は下がる一方となっています。
賃料が下がれば物件の価格も下がる。オフィス市場は負のスパイラルに陥っています。
さらなる需給悪化要因
さらに懸念されるのが今後のオフィス供給状況です。
2023年は2021，22年に比べて約3倍から4倍の新規供給が予定されています。2025年はさらにそれを上回ると見込まれており、借り手としては値崩れするのを待てばよいといった状況なのです。
Jリート投資家としては、オフィス市場は当面避けたほうがよさそうです。
Jリートに投資するとしたらいったいどのような不動産種別を選んだらよいのでしょうか。
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人口減少の中、住居型Jリートで大丈夫？
世界経済は混沌としており、このような不安定な情勢ではやはり守りの投資姿勢が欠かせないと思います。
Jリートでいうならば住居（レジデンス）型が無難ではないかというのが個人的な意見です。
日本は人口が減少しているので、おやっと思う人も多いでしょう。たしかに日本の人口は少しずつ減少しています。
（出所：総務省）
言うまでもないことですが、高齢者が増え亡くなる人が増加している中、生まれる子どもの数がひたすら減り続けているのがその原因です。
（出所：総務省）
人口は減っても世帯数は増えている
ではなぜ住居型なのか。
日本の人口は減っているものの、世帯数はむしろ増えています。
1世帯あたりの人数は確実に減少しており、平均すれば2人に限りなく近づきつつあります。
（出所：総務省）
世帯数が増えているのですから、住居の需要が急減する可能性は低いのではないでしょうか。
また、個人は企業と違って賃料の交渉力が弱い。したがって、景気が悪いから賃料を下げてくれという人はほとんどおらず、安定した収益が見込まれます。
最後に
誰しも考えることは同じなのでしょう。現在、住居型のJリートは全部で5銘柄あるわけですが、すべてNAV倍率は1倍を超えています。要は人気があるということでしょう。
予想分配金利回りは3％台が4銘柄、4％台が1銘柄となっており、利回りの魅力は低い。
今は残念ながら買い場ではないと思われますが、Jリートを買うのであれば住居型の押し目を狙うというのが無難な戦法ではなかろうかと考えます。
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