コロナ明け間近で物流系リートは当分避けた方が良さそうな気配

倉庫

経済活動が正常化しつつある中、物流系リートの値動きが冴えません。

巣ごもり需要の追い風で投資口価格は2021年までは絶好調でしたが、2022年に入り急ブレーキがかかっています。

コロナのトンネルを抜ければますますこの流れに拍車がかかるでしょう。これからの数年、上がり過ぎた物流系リートは調整局面に入りそうな気配です。






物流リートの憂鬱


ここ最近、アフターコロナを意識してホテル型Jリートが買われていることは既報のとおりです。

(関連記事)Jリートが底入れ。その原動力は何とホテル型リート!

一方で、一転して不調となったのが物流系リートです。

2022年に入り、Jリート全体は3%ほどの下落にとどまっているにもかかわらず、物流系リートだけを見ると10%以上下落しています。

以下は代表的な物流系リート、日本プロロジスリート投資法人(3283)とホテル系リート、ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985)のここ半年の値動き比較です。

20220604reit.jpg

明らかにホテル優位となっているのがわかります。

物流リートの不振要因


物流系リート不調の原因は物流需要の伸びがストップしつつあること、にもかかわらず物流施設は増えていることに尽きます。

2022年4月、首都圏の物流施設の空室率が3%以上に上昇してきました。

1年前には0.2%だったのにです。一気に空室率が増加したということになります。

売り手市場から買い手市場に変わり、賃料の伸びは止まりました。

傾向は昨年秋から


この傾向は2021年秋から徐々に見え始めていました。

宅配便などの伸び率が鈍化を始めたのです。とりわけ2022年の春以降にその傾向は顕著になっています。

いよいよコロナ明けを意識して人々は街で買い物をするようになり、巣ごもり消費は減退傾向にあります。

以下は2020年から2022年春にかけてのネットショッピングの支出額の推移です。

20220604net.jpg
(出所:総務省)

2022年も以前として伸びてはいるものの、伸びが鈍化していることがわかります。

それはネットショッピング利用世帯の伸びが止まったことに起因しているようです。

20220604net2.jpg
(出所:総務省)

コロナ騒動当初時に一気に盛り上がり、その後はほとんど横ばい傾向です。

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調整は続きそうな気配



物流系リートの調整はまだ当面続くのではないかという印象を受けます。何しろまだまだ割高に買われているといってよい。以下は物流系リートのNAV倍率です。

日本ロジスティクスファンド投資法人 1.11倍
GLP投資法人 1.19倍
日本プロロジスリート投資法人 1.38倍
ラサールロジポート投資法人 1.19倍
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 1.28倍
三菱地所物流リート投資法人 1.31倍
CREロジスティクスファンド投資法人 1.29倍
アドバンス・ロジスティクス投資法人 1.15倍
SOSiLA物流リート投資法人 1.25倍

2022年に入り、売られているといってもまだまだNAV倍率はJリートの中では軒並み高い水準にあります。

1倍まで下落すると仮定すれば、これからさらに2割程度の値下がりは覚悟しておかねばならないでしょう。

再び買いが入ってくるのは1倍を割ってからだと推測します。

最後に


世の中の流れが変わり、株式市場やJリート市場の値動きの傾向も大きく変わってきています。

相場は先を読むというのはやはり本当のようです。

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