世界的なリート安。この波はいずれ日本にもやってくる

ビル

世界中のリートから資金が流出しています。

世界のリートの時価総額は2021年末からの半年で約2割吹き飛びました。

これは新型コロナ騒動当初の2020年1~6月の下げ率16%を上回っています。リーマンショック以来の下げ幅であり、世界的なリート全面安の展開となっています。

日本のJリートは今後どうなっていくのでしょうか。






リートとインフレ


リートはインフレに強いはずだというのはもはや神話と化しました。

インフレ率が上昇しているにもかかわらず、リートは大幅に下落しています。

20220706inhure.png
(出所:世界経済のネタ帳)

いったいこれは何を意味しているのでしょうか。

日本は例外的だが・・・


そんな中、日本は例外的といえます。

上記のグラフを見てもわかるように日本のインフレ率は世界的には低い水準にとどまっています。

そのせいか、Jリートは世界のリートほど下落していません。

20220706Jreit.jpg

金利上昇が世界各国に比べて鈍い日本はJリートの利回りの魅力が他国ほど色あせていないことが原因だろうと考えられます。

しかし、逆にいえばJリートは下げ余地が大きいともいえます。

2023年春の黒田日銀総裁の退任後、新総裁の下で、金利緩和から金融引締へと舵が切られればJリートの魅力は薄れます。

世界各国に遅れてJリートも大きな下落に見舞われるリスクがあります。

オフィス市場が苦境に


それにしても新型コロナはリート市場のファンダメンタルズを根底から変えたといえます。

世界のリート市場のうち、その約7割を占める巨大市場アメリカ。そのアメリカで、リート市場の様相が大きく変化しています。

もっとも売られているのはオフィス型リート。半年で約3割値下がりしました。

オフィスの賃料は2022年5月に前年同月比で2.6%上昇しているのですが、消費者物価指数は8%以上上昇しています。

したがって賃料は実質的には値下がりしていることになります。

テレワークが定着化し、オフィス需要は減退している。アメリカのオフィス空室率はなんと17%を超えており、コロナ騒動後右肩上がりです。

完全なる買い手市場になっているのです。

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好調だった銘柄までもが売られる


これまで好調を維持してきた物流型リートもまた売られています。

ロックダウン時の巣ごもり需要を取り込んで、2021年は絶好調であったのに、ここ半年は27%の下落。まるでメッキが剥がれたかのような下落です。

驚くのはアフターコロナを意識して好調だったホテル型リートまでもが売られている点です。

インフレ懸念から消費者の財布の紐は一気に固くなっており、娯楽にまでお金が回らない。急回復したホテルに、またもや急ブレーキがかかっています。

最後に


アメリカ市場がこんな状況に陥っている中、いつまでもJリート市場が値を保っていられるとは思えない。

2023年、どこかで大きな調整が入る可能性が高いというのが個人的見解です。

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