投資家は利用された。エスコンジャパンリート投資法人に見る愚行

ビル

これがあるからJリート個別銘柄への一極集中は恐ろしい。

歴史は再び繰り返されるのです。その手法や動機はほぼ同じであり、人間の本質は進化しないのかと思わせます。

わかっちゃいるけどやめられない。それが人間の性といったところなのでしょう。






歴史は繰り返す


Jリート銘柄の一つ、エスコンジャパンリート投資法人(2971)を運用するエスコンアセットマネジメントに対し、金融庁が3か月の業務停止命令を出しました。

業務停止命令により3か月間、エスコンジャパンリート投資法人は新たに新規物件を購入できなくなるなどの制約が課されることになります。

エスコンジャパンリートとは


そもそもエスコンジャパンリート投資法人とはどんなリートなのでしょうか。

エスコンジャパンリート投資法人は日本エスコン(8892)がスポンサーとなっているJリートです。

日本エスコンの株の過半数は中部電力が保有しており、日本エスコンは中部電力の子会社ということになります。

日本エスコンは分譲マンションや戸建住宅から商業施設の開発、マンション管理なども手掛ける総合不動産業者です。

従業員数は連結で350名ほどで、売上高は1000億円弱の中堅不動産業者といったところです。

不正の構図


それでは運用会社であるエスコンアセットマネジメントとはどんな会社なのか?

エスコンアセットマネジメントは、エスコンジャパンリート投資法人の運用を行うほか投資助言・代理業、第二種金融商品取引業を手掛けており、不動産信託受益権に対する助言業務や不動産信託受益権の売買、売買の媒介、売買の代理等の業務を行っています。

日本エスコンの100%子会社であり、エスコンアセットマネジメントとは一体の関係にあると考えて差し支えないでしょう。

簡単な図で表せば以下のような関係となります。

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いったい何が起きたのか


今回、何が起きたのか?

エスコンジャパンリート投資法人のスポンサーである日本エスコンはエスコンジャパンリート投資法人に不動産を売却したわけですが、問題はその売却価格の鑑定にあります。

運用を委託されているエスコンアセットマネジメントは投資家の利益を無視し、親会社である日本エスコンの利益を優先したのです。

不動産鑑定会社に、親会社である日本エスコンの希望価格を伝え、高い鑑定価格を提示するよう働きかけていたというのです。

投資家を愚弄するのも甚だしい。

利益相反が発生するのは仕方がないとしても、投資家の利益を優先するのが運用会社の義務というものでしょう。まったくふざけた話です。

行政処分の詳細について知りたい方は金融庁のWEBサイトをご覧ください。

https://www.fsa.go.jp/news/r4/shouken/20220715.html

投資口価格はどう動いた?


今回の動きを受けて投資口価格はどのような動きとなったのでしょうか。

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2022年6月中旬に価格が暴落しているのは、6月17日に証券取引等監視委員会がエスコンアセットマネジメントに対し行政処分をするよう金融庁に勧告したからです。

その勧告を受け、7月15日に金融庁が正式に業務停止命令という厳しい行政処分を下したというわけです。

最後に


このような行為は10数年前に多くのJリートで発覚し大問題となったと記憶していますが、再びこんなことが起きるとは・・・。

投資家を利用した悪辣な行為であり、市場全体の信頼をも揺るがす不正行為です。

なぜこんな悪事を働いたのか。今や、ネットで誰しもが情報を匿名で発信できる時代です。悪事は必ずばれると断言できる。

関係者には猛省を促したいものです。

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