サラリーマン不動産投資家はほぼ失敗する。Jリートの方が安心

いまだにサラリーマンに対して不動産投資のニーズを喚起し、ワンルームマンションなどへの不動産投資を勧誘する業者がたくさんいます。

そんな業者は当然のことながら投資のメリットばかりを並び立て、投資家をその気にさせます。

しかし、サラリーマンが副業でマンション投資を行えば、ごく一部の例外はともかく、ほとんどの人は失敗します。

これは必然の結果であり、偶然ではない点に注意が必要でしょう。

目次
カモネギマンション投資家
マンション価格右肩上がり
マンション価格の上昇要因
税制のメリットも利用される
素人サラリーマンには所詮無理
ドキドキの借り手探し
サブリースという業者の罠
まさに貧乏暇なし
Jリートへのお気楽投資

カモネギマンション投資家

サラリーマン大家になって安定した副業収入を稼ぎ出す。そんな夢物語を今も信じていたり、安易に業者に乗せられる人がいるのですから驚きです。

あまりにも世間知らずであり、不動産業者や金融業者のカモだといってよいでしょう。カモがねぎを背負ってやってくるとはまさにこのことです。

マンション価格右肩上がり

確かにワンルームマンション投資をもっともらしく勧誘する経済環境にあることは確かだといえます。

日本はまだまだ金利が低いし、今のうちに将来のインフレに備えておいた方がよいなどというセールストークにあっさり騙される人もいるかもしれません。

またマンションはここ10年で値上がりがものすごいことになっています。

マンションの価格が上がっていますから転売して儲けることができますよ、などというセールストークに乗せられる人もいるでしょう。

マンション価格の上昇要因

それにしてもマンションばかりがなぜこうも値上がりを続けているのでしょうか。

2つの要因が考えられます。

まず1つめとしては住宅の中でも都心の立地のよい物件に人気が集まっていることです。なんやかんや言っても都会にあこがれる人は多いし、仕事も多い。

史上まれに見る低金利が金利負担を減少させ、その分がマンションの価格高騰にすり替わったと考えることができます。

また、投資目的でのマンション購入そのものが価格自体を吊り上げている側面もあります。

1980年代のバブルほどではありませんが、プチバブルの様相を呈している感はあります。

その根拠として、黒田バズーカによる異次元金融緩和によるマネタリーベースの増加とマンションの価格推移はほぼ似たような動きをしています。

（出所：三橋貴明氏ブログ）

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税制のメリットも利用される

また税金面でのメリットを強調するようなセールストークもあります。

サラリーマンが不動産に投資した場合、固定資産税や建物の減価償却費は費用として計上できます。

赤字になれば給与所得から差っ引くこともでき、所得税の納税額も減らせます。

こうした税制面のメリットに乗せられてしまう人もいるはずです。

素人サラリーマンには所詮無理

どんなセールストークに乗せられるとしても、サラリーマンで不動産の専門知識や不動産経営のノウハウを持っている人はほとんどいないでしょう。

知識も経験もノウハウもなく、不動産経営という荒波の中に漕ぎ出したら失敗するのは目に見えています。そこには落とし穴や罠がこれでもかと仕掛けられているのです。

ドキドキの借り手探し

まず第一関門として安定した借り手がつくかどうかです。

人気のある物件は当然価格も高くなる。最悪なのは立地が悪いなど、安かろう悪かろうの買い物をすることです。

借り手がつかねば借金の返済に追われるばかり・・・。

借金の返済に行き詰れば物件を売却せざるを得ませんが、買い手がいないために二束三文で売らざるを得ず、借金だけが残ります。

そもそも流動性が低いため、売れるまでに多くの時間も要するでしょう。

サブリースという業者の罠

空室リスクを避けるために不動産業者が一括で借り受け、転貸するサブリースという仕組みがあります。

しかし、当然その分の手数料は取られるし、何年か経てば家賃の値引き交渉が始まるのはよくある手です。

また、マンションは実物資産ですから当然老朽化します。

必要とされるメンテナンスを行わねば入居者は入りません。しかし、メンテナンスにはかなりのお金がかかります。

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まさに貧乏暇なし

メンテナンスを自分でやるなどといったらこれまた悲惨です。

家賃を払ってくれない入居者には、借金取りまがいの督促をしなければならないし、エアコンが壊れた、ボイラーが壊れたなどというたびに修理をお願いしなければなりません。

当然費用は大家持ちです。

これでは気も休まらないし、儲かるどころか万年赤字になりかねません。

Jリートへのお気楽投資

その点、Jリートは気が楽だといえます。

投資家はメンテナンスフリーですし、分散投資されていますから空室リスクの大きさが個人でのマンション投資とは比べ物になりません。

流動性は確保されており、お金が必要になればいつでも時間をかけずに証券取引所で売却することも可能です。

安心感がまるで違うのです。

サラリーマンが不動産に投資するなら、ワンルームなどよりもリートの方があらゆる面で優れていると考えられます。

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