投資の羅針盤ブログ

アメリカの金利動向に一喜一憂し、上げ下げを繰り返しているのが今のJリート市場です。

2022年6月上旬からの米利上げに反応し、Jリートも急落。

と思えば最近は米金利も落ち着きを取り戻し、Jリートが急反発。

東証リート指数は2000ポイントを回復してきました。ちょっと気が早いですが来年のJリート市場を占ってみたいと思います。

リートの値動き、株をも上回る

ここ5年の東証リート指数の動きは目まぐるしい。

その値動きは株式の値動きをも上回るといってよいでしょう。





利回り商品であるリートは株式に比べて安全性が高いと思っておりましたが、結果的にはまったくそうではありませんでした。

米国債の動きと見事に相関

さて最近の動きはまさに米国債の動きがJリート市場にも見事に反映されています。

以下は米国債10年物の利回りです。



6月中旬から利回りが低くなっています。

それにともなって相対的にリートの魅力が高まり、値が上がっていることがわかります。

Jリートも銘柄ごとで悲喜こもごも

個別銘柄を見ていけば上場来高値となっているJリート銘柄もあります。例えば、ヘルスケア＆メディカル投資法人（3455）です。



東証リート指数はコロナ前を下回るわけですが、ヘルスケア＆メディカル投資法人はコロナ前をも大きく上回っています。

Jリートにおいても銘柄選びがいかに大事かを物語ります。

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コロナで市場が一変

ところで、コロナの影響でオフィスのありかたが再考されたことは間違いありません。もちろんそれはオフィス需要の停滞という形で表れています。

そして、Jリートの中でもっとも比率が高いのはやはりオフィスです。

オフィスの比率は年々下がっているわけですが、2022年6月末現在で40％をオフィスが占めます。

その他は物流施設が19％、商業施設が16％、住宅が14％、ホテルが7％と続いています。

ここ数年は物流施設の伸びが著しい。コロナ禍における巣ごもり需要を取り込んで、一人勝ちの様相となりました。

東証リート指数の特徴

東証リート指数はどのように算出されているのでしょうか。

東証リート指数は、算出対象銘柄ごとの現在価格に上場口数を掛けて全銘柄の時価総額を求め、基準日である2003年3月31日の時価総額を1,000とし、現在の時価総額がどの程度かを示しています。

つまり、時価総額の大きな銘柄の影響を受けやすい。

株価指数でいえばTOPIXと同じであり、単純平均である日経平均とは大きく異なる点に注意が必要でしょう。

Jリートの個別銘柄投資を行う投資家にとっては東証リート指数はあまり参考にならないといえます。森を見て木を見ずということです。

2023年の戦略（鬼が笑うが）

さて、2023年はJリートにとってどんな相場が待ち受けているのでしょうか。

来年は日銀総裁の交代という一大イベントを控えています。

また、ロシアとウクライナとの戦争は長引く可能性が高いと見ます。よって、インフレはそう簡単には止まらないでしょう。

つまるところ金融引締めが継続すると思われます。そのため、リートに魅力は相対的に弱まる局面が続くはず。

慎重な姿勢が求められる中、個人的見解として、今後しばらくは投資するなら住居型リートの一点買いしかなかろうと思います。

なぜなら、住居は景気に左右されにくいし、オフィスと違って賃料の交渉力が弱い個人が入居しているからです。

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