モノを安く買うには売らざるを得ない人から買うこと。Jリートも同じ

ビル

残酷ですが、冷徹な現実としてモノを安くお得に買うには、どうしても売らざるを得ない人から買い叩くのが最も有効な方法だといえます。

これは投資の世界にも当てはまります。

そして、Jリートにそのチャンスが迫りつつありそうなのです。今までの買い手が一転、売らざるを得なくなる。

それはいったい誰なのか、そしていつなのでしょうか?






円安でも外債で損失発生!?


円安が再び進んでいます。1ドル150円が迫りつつあります。

通常、外国債券を保有していれば円安になると為替差益が発生するため歓迎すべきことです。しかし、話はそう単純ではありません。

一方で世界的に急激なインフレが進んでおり、インフレ退治のために各国の中央銀行が政策金利を上げ、金利が急騰しています。

金利が上がれば債券の価格は下がる。為替差益が発生していると同時に、債券の値下がり損が発生しているというわけです。

日本の銀行の多くが外国債券に投資しています。

そして、為替差益よりも債券の値下がりによる被害のほうが大きいというのが実態です。このあたりのことは以下をご覧ください。

(関連記事:この円安でもメガバンクは外債で巨額含み損。いったいなぜ?

Jリートの含み益を吐き出すほかなし


銀行は外国債券などに投資するほか、Jリートにも積極的に投資をしてきました。Jリートは為替リスクなしで高利回りを得られるというメリットがあるため、買いの主役は銀行だったといってもよい。

しかし、この円安で多くの銀行に保有する外国債券の含み損が発生しています。

そして、銀行は決算期である2023年3月末に向け、外国債券を損切りし、合わせて評価益の出ているJリートを売却して損益を通算させるのではないかという見方があります。

要するに外国債券を見切り売りするには、決算上、Jリートも売らざるを得ないということです。

売らざるを得ない人は安値でも売りに出す。値は下がりますが、買い手にとっては都合のよいことです。バナナの叩き売りに買い向かうことができるのですから。

金利動向による不透明感


Jリートを取り巻く環境にはほかにも懸念材料があります。

まずは、黒田日銀総裁の任期切れにともなう金融政策の路線変更への懸念です。

この10年間、従来の概念にとらわれない異次元金融緩和を推し進めたわけですが、新体制により金融緩和が縮小し、金利が上昇する懸念があります。

Jリートは自己資金だけではなく、銀行から借り入れた資金によっても不動産を買い付けています。当然、金利の上昇は費用の増加につながる減益要因となります。

(関連記事:日銀人事から2023年は円高、株安への回帰と予想

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Jリート自体に対する懸念


Jリートそのものに対する懸念もあります。

2023年はオフィスの大量供給が見込まれ、需給が緩むはずです。そのため、テナントの誘致合戦で賃料が下落する可能性が高い。

これまた収益悪化要因となります。収益の悪化は分配金の減少につながり、それは投資口価格に直結します。

Jリートの値下がり懸念があるということです。

(関連記事:景気に敏感、あるいは割高なJリートが売られている

下値の目処は?


上記の3要因により、銀行はたぶん来年(2023年)の頭からJリートを売ってくると見ます。

2023年1月から3月はJリートの仕込み場と考えることができるのではなかろうか。

では下値の目処はどのくらいなのか。

20221015Jreit.jpg

コロナ騒動勃発時の半値戻し水準である、1700から1800ポイントあたりが目処になるのではないかというのが個人的な見立てなのであります。

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