投資の羅針盤ブログ

コロナ禍以降、オフィスの賃料が値下がりを続けているわけですが、ここに来て下落がさらに加速しています。

Jリートホルダーには気がかりな傾向と言わざるを得ません。

なにしろ、2022年下期の賃料は東日本大震災以来の下落幅だというのですから・・・。

オフィス不動産を取り巻く環境はこれからどうなっていくのでしょうか。

逆風が続くJリート市場

Jリートを取り巻く環境は厳しい。

アメリカはどんどん利上げをし、円安圧力がかかる。日本はデフレギャップを抱えているにもかかわらず、金利上昇圧力が高まりつつあります。

政府と日銀は荒波の中、難しいかじ取りを強いられているのが現下の状況です。

金利上昇はJリートにとっては向かい風。

利回りの魅力が相対的に低くなりますし、借り入れで不動産を購入しているため、金利負担が増加します。

そのような状況ですからJリートの値動きは沈滞しているといえます。



Jリートに対する懸念は以下の3点に集約されるといえます。

オフィスのリストラ終わらず

テレワーク（在宅勤務）によるオフィス見直しの動きは今だに収まってはいません。

今もオフィスの縮小や集約を検討している企業がたくさんあります。まだまだオフィスのリストラは終わっておらず、今後もオフィス需要が減退する可能性が高いでしょう。

当然、空率率は上がり賃料は下落します。

Jリートの収益は下がり、分配金も減少する可能性があります。また、物件そのものの価値も下がりますからダブルパンチでオフィス型Jリートには値下がり圧力がかかるといえます。

不透明な世界経済

2つめはJリートに限った話ではありませんが、世界経済の見通しがつかず、景気後退懸念が高まっていることです。

資源高、原料高で企業のコストは膨張気味となっていますが、長らくデフレが続いている日本ではコスト負担を商品価格に転嫁するのが難しい。

まずはコストダウンが先だというわけで、コストカットが進みます。

賃料もまたその対象となりますから、賃料の値下げ交渉やより安い物件への移転、オフィスの集約などが進むことになります。

これまたオフィス型Jリートへの値下がり圧力です。

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ただでさえ需給が悪いのに・・・

3つめは新規物件の供給増による需給バランスのさらなる悪化懸念です。

このような状況にもかかわらず、2023年には東京圏で過去の平均を3割ほど上回る面積のオフィスが新規供給されます。

弱り目に祟り目とはまさにこのこと。

弱気の市場に新規の物件が提供されても借り手がつかないのは当たり前ってわけで、新規物件の内定率は3割程度にとどまっている模様です。

2022年の新規物件でさえ、空室率が4割に達するというのですから半分埋めるのにも苦労しそうな気配です。

最後に

そんなこんなでオフィス型Jリートを取り巻く環境は依然として厳しい。

当面オフィス型Jリートは底打ちを待つほかなく、それはオフィスを取り巻く環境が落ち着かないとはっきりしません。

今はただただ様子見といったところなのです。

あと2，3年もすれば、また違った景色も見えてくることでしょう。

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