投資の羅針盤ブログ

2022年11月、2か月連続で東京都心のオフィス空室率が減少に転じたといいます。

これだけを聞けばなんだか明るい兆候が見えてきたかな？とも思えるのですが、中身をよく見るととてもそうは思えない。

単にバナナの叩き売りで空室を埋めているにすぎず、収益向上には結びつかない弱気な商売が透けて見えるのですから。

空室率の低下はバナナの叩き売りだった

東京都心のオフィス空室率が供給過剰の目安とされる5％を22か月連続で上回っています。

ここ2か月は減少に転じたとはいえ、依然、6％以上であり供給過剰であることは間違いないレベルです。

しかも悲観的なのは、空室率が下がったのですから賃料は上昇したかと思えばそうではないことです。

残念ながら平均賃料はわずかながらに下落しているのです。

空室にしておくくらいなら、値下げしてでも借り手を見つけたい、そんな弱気の虫が供給サイドの心の中にうごめいていると見ることができるでしょう。

さらなる需給悪化要因

これに加えて悪材料と目されるのは、いわゆる2023年問題です。

2023年には東京都心で大型オフィスビルの竣工が相次ぐのです。オフィスが大量に供給される一方で、企業のオフィス需要は弱い。

テレワークの浸透により、アフターコロナとなっても落ち込んだオフィス需要が持ち直す兆しが見えません。

とりわけIT企業はオフィスを減らす傾向にあり、成長産業による需要の増加が見込めません。これでは需給悪化でさらなる賃料の値下げ圧力がかかることはまず間違いのないところでしょう。

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海外投資家不在となれば買い手不在

また懸念されるのは海外投資家の動向です。

2022年1月～9月にかけて海外投資家による日本の不動産買いはすごかった。これは円安と日本の金利が低いことに起因します。

日本の不動産は割安であったということです。

しかし、この流れには変化が見え始めました。

アメリカ、ヨーロッパの景気後退懸念が高まっており、リスク資産からの資金逃避が始まるという観測が高まっています。

そうなれば日本の不動産買いの主役がいなくなってしまいます。

価格が下がるのは間違いないでしょう。

2023年のJリート市場は？

以下は東証リート指数の動きです。



来年（2023年）は、今年よりもボックスが切り下がるのではなかろうか。

1700～1900あたりをウロチョロするのではないかと予想します。万一、台湾有事なんてことになれば、コロナショック時同様のショック安もありうると想定しておかねばならないと考えます。

結論。来年は我慢の年・・・。

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