投資の羅針盤ブログ

あと3か月ほどで、新型コロナは2類感染症から5類感染症へ格下げ？となるわけです。

いよいよアフターコロナが見えてまいりました。いやー、長かった。丸3年以上ですよ、3年。この間、中学や高校に入学していたら、最初から最後までコロナ、コロナ、コロナ・・・。運が悪いとしか言いようがありません。

三つ子の魂百までと言います。3年前に生まれた子は今後の人生になにかしらの影響が出る可能性があると思います。

ところで、アフターコロナが見えてきたせいなのか、オフィス不動産市場にもかすかな変化が見られるようです。

長いトンネルの出口

2023年1月、東京都心のオフィス空室率は6.26％と依然として高止まりしています。

供給過剰の目安とされる5％を2年以上、上回り続けており出口がなかなか見えません。もちろん、コロナの影響です。

しかし、ここに来て若干の改善が見られます。2022年12月と比べると0.21％改善しています。

無論、微々たる数値ではありますが、悪化するよりはよいに決まっています、Jリート投資家としては！

2023年問題

懸念されるのは賃料は引き続き下落を続けていること。なんと30か月連続の下落で、不動産賃貸業者は弱気の商売を強いられているといえます。

また、2023年問題といわれるように、今後、オフィスの大量供給が始まります。2023年は昨年、一昨年の3倍程度のオフィス面積が供給されるのです。

今後のオフィス市場はアフターコロナによる市場好転と供給過剰問題の綱引きとなるわけです。

日銀の政策転換のリスク

さて、今後のJリートの価格を見極めるうえで気になるのが、日銀の金融政策です。

日銀総裁が今春に交代し、新総裁はいずれ金融緩和の出口戦略を模索するに違いない。それを見越したのかはわかりませんが、本日の株価は軟調でした。

近い将来、長期金利の振れ幅も1％程度まで許容することになるかもしれません。そうなればJリートにとって逆風が吹くこととなります。

ところで過去、長期金利とJリートの分配金利回りのスプレッドはどの程度だったのでしょうか。

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長期金利とのスプレッド

過去10年の推移を見てみます。コロナ禍におけるJリートの暴落は異常事態として考慮しないとすれば、最大で4.2％、最低で2.7％程度であることがわかりました。

現状のJリートの予想分配金利回りは4.1％程度です。仮に長期金利が1％に上昇すれば、スプレッドは3.1％となります。

そうなればスプレッドはかなり小さいと見ることができるでしょう。これが何を意味するかといえば、Jリートの値下がりです。

今現在、すぐに金利を上げられるような環境ではなく、現状のスプレッドは3.6％程度であることから、今のJリートは割高とはいえないと思います。

しかし、将来の金利上昇を考慮すれば楽観的にはなれません。

最後に

2023年、Jリート市場は膠着したものになると予想します。

2024年には新NISAがスタートします。投資資金がかなり流入してくることが予想されますので、2024年は良い年になるのではないかと予想する次第です。

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