2023年3月、逆張りで買えるJリートはあるのか？
Jリート市場が軟調です。
安くなっているとはいえ、今後の世界経済が悪化していく恐れを考えると安心して買いには走れない。
賃料の下落、不動産価値の下落、負債利子の負担上昇といった材料を考慮すると縮小均衡路線に傾いていると思えてならない。
しかし、局所的には明るい材料も目に留まります。そこから、有望なJリートも見えてくるというものではないかと思うのです。
Jリートの低空飛行続く
コロナ禍で急落し、その後に急反発したJリートですが、2022年以降の金利上昇で、再び状況は悪化しています。
チャートを見れば明らかに右肩さがりのトレンド・・・。
しかも2023年に入り、そのスピードは加速しています。
いったい、いつまでこのトレンドが続くかもわからず、逆張りには相当な勇気が必要となります。
マンションの賃料が値上がり中！？
オフィスの空室率は高止まり、賃料も下落が続いています。コロナも一服して、通販バブルもはじけ、物流型のリートもさえません。
そんな中、おやっと思ったのが、マンションの賃料です。
東京のマンション賃料が5か月連続で上昇しているというのです。しかも2004年以降では最高値となっているのです。
いったいこんな時期にどうして？という疑問が湧いてくるわけですが、その理由はどうやら2つに集約できそうです。
引っ越し件数の動向
まずは季節的要因です。
転勤が多く、大学の卒業や入学時期でもある春は引っ越しが多くなります。
引っ越しシーズンに合わせて、高く貸し出せる新しくてきれいな物件の供給が増えるため、平均の賃料が上昇するという理由です。
実際のデータを見ても春の引っ越し件数は突出して多いことがわかります。
（出所：アップル引越センター）
秋の人事異動でもかなり動くのかと思いきや、春とは比べものになりません。これだけ人が動くのですから、不動産業者にとっては書き入れ時というわけなのでしょう。
アフターコロナと逆回転の動き
二つめの理由はもっと重要です。
コロナ禍において、在宅勤務が広がったことから人口の都心からの離散が目立っていました。
たまに都心へ出社するだけなら普段は遠くに住んでいても構わないと考える人が増えたからです。
ところがこの動きが逆回転し始めました。
アフターコロナを見据え、オフィスへの出社が増加しているのです。そうなれば従来どおり、都心に近い所に住みたいという人が増える。
というわけで東京都心に近いマンションの賃料が上昇しているというわけです。
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首都圏の人口推移、時代を反映す
以下は首都圏の人口の移動状況です。
（出所：社会実情データ図録）
赤線が東京都心なのですが、バブル期はあまりに不動産が高くなりすぎて、都心から人口が逃げ出し、その後の値下がりで都心への回帰が始まったことがわかります。
しかし、コロナ禍で再び都心から逃げ出したわけですが、アフターコロナでまた戻ってきているというのが現状の姿です。
住居型Jリートの現状
このような状況を踏まえれば、今、比較的安心して買えるのは住居型のJリートではないかという印象です。
住居型Jリートの状況を確認しておきましょう。
考えることは誰しも同じか・・・。あまりに分配金利回りが低くて買う気になれない。
せめて、利回り5％はほしいもんです。株式の高配当銘柄と遜色がないのでは魅力があるとは言いがたい。
オフィス型もいつかは復活しそう
Jリートはまだまだ様子見が続きそうな気配です。
しかし、住居型の値下がりを待つのも手ですが、オフィスへの出社が増えているのであれば、オフィス型もいつかは反転するという気がしてきました。
休むも相場。好機を待つほかありません。
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