マンションも高齢化が進む。スラム化を防ぐための法改正が2024年にも

マンション

高齢化が進んでいるのは人間だけではありません。人間とともに住居も着実に老朽化が進んでいます。

今回はマンションの老朽化とマンションが抱える問題などについて考えてみたいと思います。






日本人にマンションは合理的


面積が狭く、とりわけ平野が少ない日本において集合住宅は合理的であるといえます。

人口が1000万人をゆうに超える東京圏においてそれは顕著でしょう。そんなわけで、日本では分譲マンションの戸数が右肩上がりで増え続け、今や約685万戸の分譲マンションが存在しています。

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(出所:国土交通省)

日本人の約1500万人が分譲マンションに住んでいると考えられます。

さすがにリーマンショック後は供給が少なくなっていますが、この供給減が新築マンションの高騰の要因である可能性が高い。

リーマンショック時に弱小マンションデベロッパーは淘汰され、少数の巨大企業が市場を寡占しつつあります。そんな状態ですから、石油と同じで、価格が下がらないよう生産調整をしているのではないかと勘ぐりたくなります。

その分、中古マンション市場が拡大しており、ここ3年で3割程度、市場が拡大しています。

マンションはいつまで使える?


日本初のマンションは1950年代に誕生したといわれています。

その後、幾度ものマンションブームを経て、現在に至っているわけですが、黎明期のマンションは建築後、60年から70年の歳月が流れたことになります。

マンションの寿命は諸説あるわけですが、取り壊されるマンションの平均は68年となっています。

マンションはきちんとメンテナンスすれば100年は持つといわれています。ただ現実問題としては厳しいのではないでしょうか。

今、街を歩いていて1923年の建物があるかといわれればごくごくわずかでしょう。建物自体は大丈夫でも配管の問題や外観など、さまざまな課題が出てきます。

また、問題となるのは耐震基準です。

1981年以前に建てられたマンションは旧耐震基準であり、巨大地震には耐えられない可能性があるので注意が必要です。

人間とともにマンションも老化


マンションも人間同様に老化が進んでいます。

2021年末現在でも、築30年以上のマンションが約249万戸もあります。2041年末には588万戸に達する見込みです。

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(出所:国土交通省)

大事なのは修繕計画の確実な実施となるわけですが、マンションは一般的に人間関係が希薄であり、近所付き合いなどほとんどないのが実態でしょう。

修繕計画を決めようにも、決議が通らないという問題が出てきます。なにしろ、現在の法律では、管理組合の決議に欠席した場合は、自動的に反対したと見なされてしまうためです。

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法改正で柔軟に対応可能に


これは問題だということで、政府も動き出しました。

決議に出席した人の過半数で決議できるようにするという案が出ています。

早ければ2024年にも法改正を目指すとのことです。

逆にいえば、無関心で欠席すると知らぬ間に少ない出席者の意向でいろいろと決まってしまう可能性がありますから、マンションの住民は今までよりも興味関心をもって、自分のマンションの問題に向き合う必要があるということになります。

転売しやすいマンションは?


マンションを買っても、ずっと持ち続けられるかはわかりません。

無謀なローンで支払いが苦しくなったり、遠隔地への転職などもあるかもしれない。そう考えると、転売あるいは賃貸しやすいマンションを買っておかないとえらいことになります。

マンションを購入する際に考慮する点を重視して購入すれば転売もしやすいものと考えられます。

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(出所:国土交通省)

やはりマンションは立地が重要だということがわかります。不便な場所のマンションを買えば、手放す際にバナナの叩き売りとなることは間違いありません。

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