Jリート不振。しかし岸田政権の経済政策は再びJリート投資の流れを作る

株式市場が堅調なのに、Jリートはちっとも乗れていない。完全に蚊帳の外となっています。

TOPIXは2022年末比で16％上昇しているのに、東証リート指数は2％の下落・・・。

東証リート指数をTOPIXで割った値（RT倍率とでもいうべきもの）は2003年の算出以来最低となっており、Jリートの割安感というか、出遅れ感が際立っています。

いったいこの要因はなんなのでしょうか？

目次
2023年、株とJリートの明暗
株とJリートの相関
相関が崩れた原因
Jリートのアキレス腱
ザイム真理教によるJリート復活への道

2023年、株とJリートの明暗

以下は2023年に入ってからのTOPIXの動きです。

上昇基調であり、とりわけ5月以降急騰しています。これは日経平均と同じ動きです。

一方、東証リート指数は・・・。

ボックス相場であり、5月以降の株価高騰の波に乗れていません。

そもそも、株式と不動産では、性格が違うので関係ないっていえば関係ないのですが・・・。

株とJリートの相関

以前、日経平均と東証リート指数の相関係数を調べたことがあります。

それによると2015年あたりから株式と東証リート指数の相関は極めて低くなりました。

2003年4月～2021年1月　→　0.815

2015年4月～2021年1月　→　0.115

なぜ急に相関が低くなったのか。

それはどうやらアベノミクスへの期待と失望にあったようです。

相関が崩れた原因

2013年以降、アベノミクスの影響で株式もJリートも堅調だったことがわかります。

●TOPIX

●東証リート指数

ところが、2015年あたりから2020年あたりまで、JリートのほうがTOPIXよりも好調だったことがわかります。

これはアベノミクス期待が、2度の消費増税と財政拡大やるやる詐欺で剥げ落ちたからだといえます。この背後にはザイム省の狂った暴走があることは間違いない。

日本人の約8000万人はカルトともいえるザイム真理教の財政破綻論の信者であり、日本最大級の新興宗教といえます。

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安倍回顧録にもそのあたりが仔細に記載されています。

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消費増税で、インフレ目標の達成は遠のき、マイナス金利が導入されたのはご存じのとおり。

株は売られ、低金利を背景としたJリート投資が活発となったというわけです。

Jリートのアキレス腱

ところが2023年に入ってその流れは逆転しました。

32年ぶりといわれる名目GDPの伸びを期待し、大型株が予想以上の高騰。さらに想定外の上昇に、売り方が買戻しを強制される踏み上げが株式市場の上昇を加速させました。

その一方で、ファンダメンタル要因からも懸念があるJリートは買いにくいというムードが漂っています。

どんな要因なのか。

コロナ禍で企業はオフィスのあり方を見直しました。コロナ禍でオフィスの移転も進んだわけですが、移転時には平均して3割もオフィス面積を減らしているというデータがあります。

需要が減少しているというわけで、オフィス空室率は高止まりしています。

また、Jリートが抱えるオフィスは古い物件が多い。企業は移転するなら、新しくて、より便利な物件を求めます。その方が優秀な人も集めやすいですから。

そのため、Jリートが保有する物件からは人が出ていってしまうという悪循環が発生しています。

ある調査によると、東京のオフィス空室率は今後2年で1.4％ほど上がるとのこと。オフィス系Jリートには苦難の日々が続きます。

ザイム真理教によるJリート復活への道

今後はどうなるのでしょう。

個人的には極度の悲観は不要と考えています。なぜなら、ザイム真理教の信者である岸田政権は緊縮財政、増税路線という誤った経済政策を進めようとしているからです。

今、株を買っている海外投資家はやがて失望売りを出してくるに違いない。

そして、日本は低金利から脱することはできないでしょう。そうなれば当然、Jリートに再び脚光があたることになると思います。

現在の停滞しているJリート市場はむしろ安値を仕込むチャンスであると考えられるのです。

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