オフィス市場に変化の芽。オフィス型Jリート底打ちの予感

ビル

オフィスビルを取り巻く環境に変化の芽が現れているようです。

コロナ禍の3年間で、オフィスへの考え方が大きく変化したのはご存じのとおり。それはオフィス型Jリートにとっては逆風の嵐でした。

テレワークの浸透によるオフィス需要の減退で、空室率は上昇し、賃料の値下げを余儀なくされて収益率は悪化しました。

しかし、コロナ騒動も一区切りとなり、オフィス不動産の環境は好転しています。とはいうものの、まだら模様であり、物件によって強弱入り交じる玉石混交の市場となっています。






オフィス需要に明るさ見え始める


オフィス需要は2020年以降、一貫して右肩下がりを続けてきたわけですが、ここに来て下げ止まりの気配が見え始めました。

立地のよい都心では、オフィス需要が供給を上回るようになってきており、東京全体でも空室率の上昇に歯止めがかかってきています。

2023年は大規模なオフィス供給があるわけですが、今後5年間の平均を見れば、オフィスビルの供給は1986年以上の平均を下回る予定です。

今後、一段の需給悪化は起こらないと考えることができそうです。

オフィス市場も二極化へ


東京に本社を置く会社の約半数は、新規にオフィスを借りる予定があるという調査結果もあり、テレワークの浸透でオフィスが要らなくなるといった極端なことにはならないはずです。

とはいえ、どんなオフィスビルでもいいかといえばとんでもない。オフィスに求められる要求水準は確実に高まっています。

具体的には、立地条件のよい物件に移りたいであるとか、働き方の変化への対応であるとか、賃料の安いビルに移りたいとかといった要求です。

単純にオフィスを増やそうというのではないことに注意が必要でしょう。オフィスビル間の競争が激化するということです。

銘柄別の動向


求められるオフィスビルの特徴として、設備がよい、耐震性能が高い、環境への配慮に優れているといったものがあります。

これらを満たす物件となると、築年数がそれほど経っていない新しい物件ということになります。

オフィス型Jリートの間でも、所有物件の平均築年数は銘柄によって、かなりバラつきがあり、投資する際には築年数が新しいオフィスを所有するJリートに投資したほうが、今後の値下がりリスクが低いと考えられます。

そこで、オフィス型Jリートの銘柄別の所有物件の平均築年数と予想分配金利回りを調べてみました。

8951 日本ビルファンド投資法人     約23年 4.08%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 約21年 4.28%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人  約18年 5.50%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人  約27年 4.63%
8975 いちごオフィスリート投資法人   約29年 4.61%
8976 大和証券オフィス投資法人     約24年 4.61%
8987 ジャパンエクセレント投資法人   約23年 4.66%
3234 森ヒルズリート投資法人      約21年 4.20%
3290 Oneリート投資法人         約33年 5.38%
2972 サンケイリアルエステート投資法人 約20年 5.04%

散布図にすると以下のようになります。

築年数が新しい物件を所有するほど利回りは低い(買われている)という関係にあるようです。

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オフィス型Jリート注目銘柄


上のグラフでは、グラフの左上に行くほど、投資家にとって有利だといえます(2つの観点からだけですが・・・)。

なぜなら、新しい物件を保有しているにもかかわらず、安値で放置されていると考えられるからです。

その観点から2つの銘柄が注目だといえそうです。

8958 グローバル・ワン不動産投資法人
2972 サンケイリアルエステート投資法人

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