日銀の金融政策変更はJリートにとって大きな試練。敬遠されるリート投資

コイン

日本銀行が2023年7月28日に開催された金融政策決定会合で、再び金融政策の一部を修正してきました。

これによりJリートも少なからず影響を受けています(悪影響・・・)。

今後のさらなる修正によって、Jリートはさらに調整色を強めそうな気配です。

その一方で、同じく利回りが魅力である高配当株は堅調な値動きをしています。同じ利回り狙いでもなぜJリートはダメダメで、高配当株は調子がよいのでしょうか?






日銀、政策変更の目的


それにしてもなぜ日銀は金融政策を修正したのでしょうか。

これは主に3つの理由に集約されると思います。

1.物価上昇に歯止めをかける
2.無理に金利を抑え込むことで日銀の債券買入が増加することを防ぐ
3. 行き過ぎた円安を防ぐ


1と3は密接な因果関係にあり、一体化していると見ることもできるでしょう。

これらの目的を達成するため、日銀は長期金利の上限を0.5%から1%まで許容する政策へと転換しました。

この政策変更により長期金利は、0.5%割れ水準から0.6%台に上昇しています(2023年8月1日現在)。

Jリートと高配当株との違い


長期金利の上昇を受け、Jリートの価格が急落しました。

20230801reit.jpg

金利上昇は相対的にJリートの魅力を低下させます。

ところがである。同じく高利回りが魅力である高配当株の価格はむしろ上昇しています。

以下はETFである日経平均高配当株50指数(1489)の値動きです。

20230801_1489.jpg

いったいこの差は何から生まれてくるのでしょうか。

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リートは金利上昇の影響が大


リートは資金調達先として多くの資金を銀行からの借入に頼っています。

有利子負債比率の高い銘柄では50%以上、低い銘柄でも30%以上となっています。

金利が上昇すれば借入金利負担が大きくなる一方で、賃貸料を上げるのは並大抵のことではありません。よって、金利上昇はリートの収益を圧迫するであろうことは容易に想像がつきます。

一方で、一般企業の場合は業種によっても異なりますが、比較的、金利負担を顧客に押し付けることができるのではないでしょうか。

また一般事業会社はリートほど有利子負債比率が高くないケースが多いと思います。

例えば、高配当利回り株の代表格である日本たばこ産業(2914)約28%となっています。

有利子負債の少ないJリート


Jリートを買いたいのならば、当面、有利子負債比率が低い銘柄のほうが有利だと推測します。

有利子負債比率が比較的低い(30%台)の銘柄は以下のとおりです。

大江戸温泉リート投資法人(3472) 31.3%
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人(3471) 35.9%
星野リゾート・リート投資法人(3287) 36.7%
フロンティア不動産投資法人(8964) 37.4%
日本プロロジスリート投資法人(3283) 37.8%
SOSiLA物流リート投資法人(2979) 38.5%
三菱地所物流リート投資法人(3481) 38.6%

このような銘柄でなるべく金利上昇リスクを抑えていくのが賢明であろうと思います。

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