USリート、株式を上回る高反発。その原因は何か?

データセンター

日本同様に不調だったアメリカのリート市場が急速に息を吹き返しています。2023年10月末から急反発して2割高を演じており、なんと株価指数の上昇率を上回っています。

Jリート投資家としては、アメリカのリート市場の動きにも注目せざるを得ません。アメリカに続いて、Jリートにも資金が回ってくるからもしれない、そんな淡い期待を寄せるからです。

それにしても、USリート急反発の原動力はいったい何なのでしょうか。






バラエティ豊かなUSリート市場


同じリート市場といえども、日米ではその様相は大きく異なります。

Jリートではオフィスが4割近くを占めるわけですが、USリートではオフィスはわずか6%に過ぎません。

アメリカのリートは、バラエティに富んでおり、オフィスや商業施設、ホテルといった伝統的資産だけでなく、電波塔や農地、研究開発施設、個人向け倉庫、ほかにはなんと刑務所など、多様な不動産を投資対象としています。

なぜUSリートは上昇に転じたか


さて、USリート反発の要因はなんでしょうか。

まずはなんといっても、米連邦準備理事会(FRB)がインフレ抑制のために2022年から続けてきた利上げが打ち止めになるとの観測が広がったことでしょう。

過去の利上げ終了後はリートが株式を上回る運用成績を残しているといった経験則が、USリートの強気相場を支えているようです。

とりわけ反発したのは、オフィス系のリートです。

アメリカではコロナ禍が去った後も、テレワークが常態化していることから、オフィス空室率が高止まりし、オフィス系リートは大きく売り込まれていたわけですが、その反動が出たようです。

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割安圏からの急反発


なんとオフィス系リートのNAV倍率の中央値が0.42倍と不動産価格の実に半分以下にまで、リートは売り込まれていました。これはいささか売られ過ぎといったところです。

USリート全体で見ても、2023年11月はNAV倍率は0.8倍程度と不動産の価値に比べて割安に放置されていました。

それが12月には0.9倍近くにまで戻ってきています。

今後のJリートに期待


翻ってJリート市場はどうでしょうか。

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USリートの好調さに比べると寂しい限りです。

しかし、1月22日の相場は強かった。

チャート的には大陽線が発生し、強い買い意欲が出てきたと考えられます。

Jリート市場もUSリートを負って好転していくものと期待できます。

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