ホテル型、住居型の回復の次はオフィス型か。Jリート復活の狼煙

オフィス

ある程度の予想はしていましたが、2024年3月期、金融機関の決算を超えて、Jリートが反発しました。

決算期で安くても売らざるを得なかった銀行などが3月は投げ売りしていましたが、新年度に入ってそれが止んだからです。

東証リート指数は2024年1月下旬の終値を底に3か月ぶりの高値をつけてきました。3月の安値からは約10%上昇。これはここ数年同じパターンを繰り返していることです。

ところで、Jリートを取り巻く環境にも追い風が若干吹いてきたようで、大きな値上がりは期待しづらいものの、インカム狙いであれば十分に魅力的な水準ではないかというのが個人的印象です。






ホテルのV字回復


最近のJリートで好調だったセクターはホテル型と住居型でした。

ホテルは、コロナも去ってインバウンド需要が復活した影響が大きい。また円安の海外からの旅行者にとって日本が魅力的となった理由でしょう。

東京駅周辺のビジネスホテルは、コロナ禍では平均で5千円程度に落ち込みました。そんなに安くても稼働率は3割程度というのが相場であり、ホテル業界は大幅な赤字に落ち込んで、ホテル型Jリートも暴落してしまいました。

ところがそれから3年、様相はすっかり様変わりし、東京周辺のビジネスホテルの平均価格は15,000円近くにも上昇し、最悪期の3倍近くにまでなっています。

稼働率は8割以上となっており、最悪期よりも売上は7倍以上に膨れ上がっているものと推測します。

以下は日本を代表するホテル型リートの一つであるインヴィンシブル投資法人(8963)の値動きです。

20240506inv.jpg

コロナ前の水準をも上回ってまいりました。

住居は不況に耐性あり


またホテルと並んで好調なのは、住居型のJリートです。

東京23区の2023年度の新築マンションの平均価格が1億円を超えるなど、好立地のマンション価格がうなぎ上りとなっています。

これに引きづられて、賃貸マンションの賃料も上がってまいりました。分譲マンションに手が出ない人が多くなり賃貸へと流れる人が多いからです。

そもそも住居は好不況の影響を受けにくく、コロナ禍におけるテレワークでむしろ追い風が吹いたため、オフィスのように落ち込まなくて済んだという事情もあるでしょう。

以下は日本を代表する住居型Jリートである日本アコモデーションファンド(3226)の値動きです。

20240506_3226.jpg

比較的安定した値動きが特徴的でしょう。

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ついにオフィス型に復活の兆し


そして、ここに来て本格的に回復してきたのがオフィスです。

Jリートに占めるオフィス型の割合は約4割と他を圧倒する比率を占めており、その影響力が大きいといえます。

2024年3月、東京都心のオフィス空室率は5.47%と3年ぶりの低水準となりました。賃料も2か月連続で上昇し、市場の様相が変わってきたように思えます。

以下は日本を代表するオフィス型Jリートである日本ビルファンド投資法人(8951)の値動きです。

20240506_8951.jpg

市場を取り巻く環境が好転している割に戻りが鈍いという印象を受けます。これは、まだこれから買えるように思えます。

また、もう一つJリート市場にとって、朗報となるのは、毎月分配型のJリート投信の解約の嵐が去ったことです。

毎月分配型は新NISAの対象ファンドになれず、リート系のファンドには毎月分配型が多かったことから、売りの対象となっていたわけですが、ようやくその波を収まったようであり、需給の好転が期待されます。

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