投資の羅針盤ブログ

不動産の価値は、景気動向や人口動態、金利の変動、周辺環境の変化、建物の劣化などのさまざまな影響を受け、時々刻々と変化していきます。それはJリートが購入した不動産についても同じことです。

そして、時間の経過とともに変化する不動産の価値をJリートの各銘柄が毎期、適正に評価してくれないと投資家は安心して投資できません。ここでは、不動産の評価について考えてみることにします。

｜ 不動産の評価方法

不動産投信が保有する不動産、土地の賃借権、地上権等の評価をする場合、以下の方法があります。

（１） 不動産鑑定士の評価にもとづくもの
（２） 近隣の類似物件の取引事例にもとづくもの
（３） 収益還元法による計算にもとづくもの
（４） 同じ物件を再度調達した場合に想定される額を減価修正したもの
（５） 上記（１）から（４）を組み合わせたもの

不動産投資信託では、約款または規約において、上記（１）から（５）の中から適当と考えられる方法を定めるものとされています。

｜ 近年の動向

近年においては、（３）の収益還元法による評価が重視されているようです。

以前、不動産投信における不動産評価の妥当性が問題になったことがあったと記憶しています。投資家にとっては恣意的な評価がなされていないかが心配なところです。

適切な評価がなされないと、せっかく大きく育ってきたJリート市場への信頼が揺らぎ、資金が逃避してしまいますから。

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