投資の羅針盤ブログ

Ｊリートで運用する投資信託が思いのほか値上がりしていたので、ＮＩＳＡ口座で保有している個別のＪリートも上がっていると期待して見てみるとさっぱり値上がりしていない。

推測ですが、Ｊリートの中でも流動性が高くて時価総額が大きく知名度が高くて長らく上場している銘柄が買われているんだろうと思います。

こういった銘柄はただでさえ、低利回りなのによくも買い上がるものだと少々あきれ気味でもあります。しかし、実際そうなのか確認してみないと気が済まないので、いつも通りざっくりと検証してみたいと思います。

以前比べてみた銘柄で価格推移を確認してみます。
【関連記事：不動産投資信託（銘柄ごとの利回り格差要因）】

（Ａ）低利回り銘柄のサンプル

・ジャパンリアルエステイト投資法人 （８９５２）
・日本ビルファンド投資法人 （８９５１）
・三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 （３４７１）

（Ｂ）高利回り銘柄のサンプル

・マリモ地方創生リート投資法人（３４７０）
・インヴィンシブル投資法人 （８９６３）
・投資法人みらい （３４７６）



やはりというべきか。（Ａ）群は堅調に値上がりしているのに対し、（Ｂ）群の値動きはさえない。機関投資家や外国人投資家の巨額なマネーを受け止められる銘柄が買われているということがわかります。

しかし、私は主に逆張り投資を旨としてますので（Ｂ）群のような銘柄の中から高利回り銘柄を急がず仕込んでいくことにします。

今の注目はトーセイ・リート投資法人（３４５１）。予想分配金利回りは６．５％弱。物件構成としてはオフィスが４６％、住居が４１％、その他が商業施設となっています。

今後の景気悪化を視野に入れると住居の比率の高さが魅力的に感じます。あせらず、じっくり検討します。今は急ぐ必要まったくなさそうだし。

【追記】

２月５日付日経新聞を眺めていたら、Ｊリートの最近の値動きについて理解できました。

報道によれば、２月に東証リートコア指数に連動するＥＴＦが２本上場するとの話。東証リートコア指数とは上場しているＪリート６１本のうち、２６本を指数構成銘柄として採用している指数です。

組み入れの基準は時価総額や売買代金だということです。これらＥＴＦの主な買い手は銀行などの模様。

そして、なによりも肝なのが、日銀が買い入れを行うＪリートと東証リートコア指数に採用されている銘柄は重複する傾向にあるということ。

採用されている銘柄は以下の通り。（２０１８年３月現在）

3226 日本アコモデーションファンド投資法人
3234 森ヒルズリート投資法人
3249 産業ファンド投資法人
3269 アドバンス・レジデンス投資法人
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人
3281 ＧＬＰ投資法人
3283 日本プロロジスリート投資法人
3292 イオンリート投資法人
3295 ヒューリックリート投資法人
3462 野村不動産マスターファンド投資法人
8951 日本ビルファンド投資法人
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人
8953 日本リテールファンド投資法人
8954 オリックス不動産投資法人
8955 日本プライムリアルティ投資法人
8956 プレミア投資法人
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人
8961 森トラスト総合リート投資法人
8964 フロンティア不動産投資法人
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人
8972 ケネディクス・オフィス投資法人
8976 大和証券オフィス投資法人
8984 大和ハウスリート投資法人
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人
8987 ジャパンエクセレント投資法人

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 （３４７１）以外は見事にＡ群に入っているし、Ｂ群はひとつも入っていません。

日経新聞では最後に、価格形成の歪みが大きくなる可能性がある、と結んでいますが、まさにそのとおり、いやもうすでに歪み始めていると思います。

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