不動産投資信託（銘柄ごとの利回り格差要因）

日本には約６０銘柄のＪリートが証券取引所に上場しています。日本の不動産に投資をしているのですから、多少の違いはあっても、そんなに分配金利回りは変わらないと考えるのが普通ではないでしょうか。

しかし、実際には利回りが６％を超すものから、３％ちょっとのものまであり、銘柄によってかなりの差があります。この差は一体何によって生じているのでしょうか？

利回りの低い銘柄の３つと高い銘柄３つを比較してその要因を探ってみたいと思います。

■低利回り銘柄のサンプル

・ジャパンリアルエステイト投資法人（８９５２）
・日本ビルファンド投資法人（８９５１）
・三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（３４７１）

■高利回り銘柄のサンプル

・マリモ地方創生リート投資法人（３４７０）
・インヴィンシブル投資法人（８９６３）
・投資法人みらい（３４７６）

検証するにあたり、いくつかの視点を挙げておきたいと思います。

・時価総額
・流動性
・上場の時期
・運用資産の種類
・物件数
・運用資産の地域
・格付け
・スポンサーの知名度

比較しやすいよう、表にまとめてみました。

特徴的と考えた箇所を網掛けしてみました。利回りが低い（人気がある）銘柄の特徴として、以下の４点を挙げたいと思います。

（１）格付けが高い
（２）スポンサーの知名度が高い
（３）歴史（実績）がある
（４）時価総額が大きい

端的にいえば安心感がある銘柄といいうことになります。銀行や投資信託などの機関投資家がＪリートを購入するとなると、購入金額が大きくなるので、流動性が高くなければならないし、格付けが高く、知名度がないと許可も出ないということでしょう。

しかし、個人投資家にとっては多少リスクが高くても、高利回り銘柄で分散投資したほうがＪリートの魅力を享受できるものと考えます。市場は効率的ではなく歪みが生じるものですが、Ｊリート市場においても歪みが発生しており、その歪みを利用しない手はないと思います。