投資の羅針盤ブログ

株式市場は高値圏、国内債券は利回り無し、海外債券は円高懸念、Ｊリートは高値警戒感といった状況で、現状、魅力的な金融商品が見当たりません。

残るはいよいよ、超ハイリスク、ハイリターンのクラウドファンディングはどうか？という考えも浮かんでは消え、浮かんでは消え・・・。

新しい投資のカタチ　クラウドバンク

しかし、やはりクラウドファンディングには二の足を踏みます。

なにしろデフォルトリスクが恐い。年利８％とか１０％とかいわれても、それが本当に履行されるかはわからない。デフォルトされたら元も子もない。こつこつドカンでやられてしまいます。

投資の世界ではこつこつ儲けて、ドカンと損するのが一番いけない。再起不能になります。ドカンと儲けて、こつこつ損するというのが勝ち残りの鍵となります。

そうなると消去法的にＪリートかな、でもちょっと待てよと。Ｊリートだって破綻することはありうる。

普通まともにやっていれば無いと思いますが。念のため調べてみるとなんと破綻事例があるではないですか、しかも日本で。ちょっとびっくりしました。

どんな運用したら破綻するのか調べてみました。

【銘柄】

ニューシティ･レジデンス投資法人（住宅特化型のＪリート）

【経緯】

・同法人は２００７年１２月に池袋の大型物件を２７７億円で取得する契約を締結

・２００８年９月にリーマンショックが発生

・金融市場の混乱により、公募増資でも、銀行借入でも資金調達が不能に陥る

・２００８年１０月の支払期限までに資金調達できず、違約金が５５億円発生

・違約金の支払いもできず民事再生法適用を申請し、破綻

とこんな流れです。

当時の資産規模からして、２７７億円は巨額だったことと、リーマンショックが起こったこと、などの複合要因による破綻です。

特殊な事例であるとはいえ、再発しないとは断言できません。クラウドファンディングの債務不履行に比べれば十分に安全だとはいえるでしょうが。

リートの財務健全性を測る指標として、ＬＴＶ倍率があります。式は以下のとおりです。

ＬＴＶ倍率（％）＝有利子負債÷純資産×100

倍率が高いほど、よりレバレッジをきかせてリスクをとっているといえます。Ｊリート投資において安全性を判断するひとつの目安になります。

現状、ほとんどの銘柄が３０％から５０％の間に収まっておりますので、特段目立つ銘柄はありません。とはいえ、Ｊリートにおいても分散投資の必要性を再認識させられる事例でした。

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