投資の羅針盤ブログ

Ｊリートが高い。東証リート指数は２年９か月ぶりの高値水準まで買われています。

当方のＪリートの評価益もじりじりと増えてきていて嬉しい反面、追加投資には慎重にならざるを得ないという複雑な心境です。ＮＩＳＡで運用しているので、分配金も非課税。売るつもりはないものの売却したとしても非課税となり、まさにＮＩＳＡ様様です。

｜ Ｊリート好調の要因

ＦＲＢの金利上昇打ち止め観測から世界的に低金利傾向が強まっている中、少しでも利回りが高い商品を探して世界のマネーが彷徨っているようてす。

機関投資家の決算対策売りも無くなり、需給関係が良好になる中で海外投資家の資金が日本のＪリートに向かっているため、市場は好調に推移しています。

このところ、日本の１０年もの国債がマイナス金利を継続している中、平均利回りで４％程度が期待できる日本のＪリートは相対的にまだまだ魅力的な水準なのでしょう。

また、株式市場も不気味に高値圏で推移しており、投資家が株の買い増しには慎重となっていることもＪリートに資金が集まっている理由と考えられます。

｜ 時価総額と利回りの関係性

ところで、小生が保有するＪリート銘柄は高利回りで時価総額の小さなものが多くなっています。それでいて評価益が増えてきているのであれば、ひょっとして時価総額の小さな銘柄が積極的に買われているのではと思い、以前調べてみた時価総額と利回りとの関係を再度チェックしてみました。

上は直近２０１９年３月下旬、下が２０１９年１月半ばです。





予想に反して全体的に買われており、近似曲線のカーブの角度もほぼ同じです。唯一変ったのは赤丸部分。Ｘ軸との交わりが６．５％ほどから６％ほどへ左に移動しています。時価総額にかかわらず、すべての銘柄が買われていることがわかります。

やはり大型でないと機関投資家の巨額なマネーを受け止めることはできないということでしょう。利回りが低くても大型Ｊリートを買わざるを得ない姿が見て取れます。

ところで小生が保有するＪリートの中で数少ない評価損を出している銘柄が「さくら総合リート投資法人」（３４７３）。分配金の伸びが見込めず、失望売りを浴びたようです。

先日着た資産運用報告書の中にある物件の写真を見ると、小型の物件ばかりが目に付きました。いわゆる雑居ビル風のです。なんだか冴えない投資口価格にある種納得させられました。オフィス需要が旺盛とはいえ、大規模物件が多くの恩恵を被っており、小型物件はいまひとつのようです。桜の季節だというのに・・・。

逆張り投資家としては思い切ってという気もありますが、安かろう悪かろうの投資もしたくないし、かといって他の銘柄で高値掴みはしたくはないし・・・。

休むも相場ということで今は我慢の時といった状況です。

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