Ｊリートは当面堅調が続きそう（低金利継続・需給逼迫）

Ｊリート市場が堅調に推移しています。

上昇が続くと、逆張り投資家としては慎重になりますし、買いの手も入れにくい。いつ反転するかが恐いからです。

しかし、最近の金融環境、不動産市況を見ると、ここ１、２年は好調が続くのではないかというのが小生の見方です。

以下にその要因を挙げていきたいと思います。

｜ 日銀の超低金利政策の継続

昨月、日銀は現状の超低金利政策を少なくとも来春まで継続すると発表しました。金利上昇リスクが抑えられるわけで、相対的に高利回りが取れるＪリートの魅力は維持されることになります。

（日銀の超金利政策の継続についてはこちらをご参照ください。）

｜ オフィス需要の好調と逼迫

東京、大阪のオフィス需要は引き続き好調です。空室率は過去最低水準。賃料は５年以上にわたり上昇しています。上昇のスピードは緩やかでバブルのようなものではなく、実需に基づくものであるため、安心感もあります。

新築のオフィスへの引き合いも強く、供給を上回る需要が存在しています。人手不足の中で優秀な人材を確保するため、１人当たりの面積を広くして快適なオフィス環境を提供しようとする動きが広がっているため、労働者が増えなくても自然に必要面積が増えてきています。

さて、長期的にはどうなのでしょうか？

都心で働く人は２０２０年以降、減少に転ずると予想されています。また、消費増税が本当に実施されれば、景気に冷や水を浴びせかけることになるので、オフィス需要も減退するし、賃料も減少に転じるでしょう。

あとは金融政策が長期的にどうなっていくか。債券で利回りが取れるようになれば、Ｊリートは買われにくくなります。

作戦としては、今保有しているものは継続保有、追加購入はここ１、２年は控えめにして、２０２１年以降のチャンスを待つというところです。

だったら今のうちに売っておけばという考え方もありますが、そもそもＪリートでキャピタルゲインなどを得ようなどと虫のいい考えはありませぬ。

むしろ、短期的にはキャピタルロスを発生させたとしても、長期保有でのインカムゲインで取り戻せるという考えなので、そもそも売却益など当てにしていないのです。

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2019/05/08

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