Jリート調整局面。このまま下がり続けるのか

ビル



東証リート指数が急落しています。

というか、2019年に入ってからの上げピッチが早すぎたのためのスピード調整だと考えたほうがよいのではと思います。



Jリートの下落要因と下げの目処


下落の要因は債券利回りの上昇とか、もっともらしく取って付けたような説明もなされておりますが、上昇といってもほとんど微々たる上昇であり、それが引き金を引いたとは思えません。この世界にありがちな、あとづけの論理でしょう。

さて、今後のJリート市場。このまま下げ続けるのか、それとも踏ん張るのか。下げるとしたらいったいどの程度が目安となるのでしょうか。

テクニカル分析はあまり好きではありませんが、ここ2年のチャートからトレンドラインを引いてみると、2,000ポイント割れは十分にありえそうな感じです。

20191110reit.jpg

予想分配金利回りで4%程度に戻してくるのではないでしょうか。ちなみに現状は3.5%程度です。

Jリート市場、今後の個人的予想


しかしながら、そこからさらに下落していく可能性は低いというのが個人的な見方です。

なぜなら、日本を含め、世界各国はデフレ傾向に傾いており、今後しばらくの間は金利が上がる気配はなさそうだからです。少しでも利回りの高い商品を探せばやはりリートを外すことはできません。

来年のアメリカ大統領選を控え、トランプ大統領がFRBの金利上げを許すとはとても思えません。むしろさらに下げろというプレッシャーをかけてくるでしょう。そうなれば、円安誘導しなければならない日本はさらなるマイナス金利の深堀りをせざるをえません。

今現在、安定的に利回りの取れる商品は本当に貴重な存在と化しています。

そんなわけでJリートの押し目は絶好の買い場であると考えている次第なのです。というか、最近高すぎて手が出ませんでしたから。

来年のNISA枠が使えそうな時期に調整していてくれれば個人的には安値で拾うことができてうれしいのですが・・・。

おっと忘れていたのはオリンピック。オリンピック後の景気後退も可能性は低いとはいえ、頭の片隅には置いておかねばならないでしょう。

さて有望銘柄は?


条件としてNAV倍率1倍以下、予想分配金利回り5%以上の銘柄を探してみました。

条件に当てはまる銘柄は

・いちごホテルリート投資法人(3463)
・スターアジア不動産投資法人(3468)
・トーセイ・リート投資法人(3451)

NAV倍率にこだわらず、予想分配金利回りのみに注目すれば

・タカラレーベン不動産投資法人(3492)
・エスコンジャパンリート投資法人(2971)
・インヴィンシブル投資法人(8963)
・投資法人みらい(3476)
・マリモ地方創生リート投資法人(3470)

あたりが注目銘柄です。

しかし、いかんせんまだまだ買うのは早いという印象。東証リート指数が2,000ポイントくらいになったら拾いたいところです。年内は様子見ってところでしょうか。

NAV倍率・・・
不動産の時価に基づく不動産投資法人の純資産価格をNAV(Net Asset Value)といい、投資口価格を投資口数1口あたりのNAVで割ったものをNAV倍率という。株式投資におけるPBRの概念に近い。NAV倍率が1倍を超えると不動産投資法人の実際の価値よりも市場での価格が高いと考えることができる。

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