石橋を叩きつつ、2020年のJリート投資の検討開始

ビル



世界的な金利低下傾向も一服感が出てまいりました。

このまますぐに金利反転とはいかないとは思いますが、これ以上のマイナス金利深堀りは突発事象がない限り、今のところは無さそうな気配です。



2020年の市場動向は・・・


さて、そうなると当然、Jリート市場には逆風が吹きやすくなってきます。

現に昨年後半はJリートが軟調に推移していました。今は多少落ち着きを取り戻しています。

一方、株価は・・・。年初の有識者などの株価予想は概ね強気が多いように思えます。27,000円などといった声も聞こえ始めましたが眉に唾が・・・。

もっとも株価予想など何の当てにもなりませんが。

大発会はアメリカのイラン攻撃による要人殺害によるイランの報復が懸念されることから、下落が想定されるところです。何が起こるか、一寸先は闇なのです。

2020年のJリート投資を考える


年も明け、新たにNISA枠もできたことから、石橋を叩きつつ、再びJリートを仕込みたいと考えています。無論ここからは危険ゾーンでの買い付けであることは承知の上です。少々の値下がりなどは覚悟のうえなのです。

以下は東証リート指数の長期推移を表しています。

20200105reit.jpg

Jリートが世に出て以来、最も高値圏にいるのは間違いありません。

Jリートがなぜここまで高くなったのか?いくつかの複合的要因があると思います。

Jリート高値圏推移の要因



個人的見解として以下のような要因を挙げておきたいと思います。

・異次元金融緩和による漂流マネーの流入
異次元緩和により、債券での運用先を失ったマネーが為替リスク無しで利回りを狙えるJリートに流れ込んできました。これにより、Jリートと株価との相関は崩れ、株価が下がってもJリートは下がらない、逆に株価が上がってもJリートは上がらないという値動きとなっています。

・知名度の上昇
Jリートが初上場して10数年の歳月が経過しました。まだまだ歴史は浅いとはいえ、上記の超低金利とあいまってその知名度は大きく上昇したと考えられます。

・積立型投資の浸透による下支え効果
ここ数年、つみたてNISA、イデコと積立型の長期投資が徐々に浸透してきました。相場動向にかかわらず、一定の日に必ず買いが入ってくることから、需給関係が好転していると思います。


2020年のJリート注目銘柄


ところで昨年(2019年)11月に目を付けておいた銘柄は以下のとおりです。

・いちごホテルリート投資法人(3463)
・スターアジア不動産投資法人(3468)
・トーセイ・リート投資法人(3451)
・タカラレーベン不動産投資法人(3492)
・エスコンジャパンリート投資法人(2971)
・インヴィンシブル投資法人(8963)
・投資法人みらい(3476)
・マリモ地方創生リート投資法人(3470)

しかし、2か月経過していることから再度検証してみたいと思います。

条件としてはNAV倍率1.1倍以下、予想分配金利回り4.5%以上。だんだんと条件を緩くしないと投資できる銘柄がなくなってきています。

・いちごホテルリート投資法人(3463)
・大江戸温泉リート投資法人(3472)
・星野リゾート・リート投資法人(3287)
・ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985)

・トーセイ・リート投資法人(3451)
・スターアジア不動産投資法人(3468)
・マリモ地方創生リート投資法人(3470)
・フロンティア不動産投資法人(8964)
・ケネディクス商業リート投資法人(3453)

それにしてもホテル系の銘柄は人気がありません。韓国からの旅行者が減っていることなどが弱気材料なのでしょう。

早くも東京オリンピック後を見越しているのかもしれません。需要が減るのは間違いないでしょうから。

商業系施設の人気もあまりないようです。

イーコマースが買い物の主流になっていく中で、商業施設の存在価値が問われているものと判断します。

よほど人を引き寄せる魅力的な商業施設でないと人は集まらないでしょう。ドン・キホーテの売上げが好調なのは、単に必要なものを買う場所ではなく、驚きを発見する場所と化しているからでしょう。

そうなるとおのずと銘柄は3つに絞られます。

・トーセイ・リート投資法人(3451)
・スターアジア不動産投資法人(3468)
・マリモ地方創生リート投資法人(3470)


今年は今のところ上記3銘柄を主軸に考えていきたいと思います。スターアジアはさくら総合の買収が未だ終わらないので様子見。

まずは、無難なところでトーセイ・リート投資法人(3451)から行ってみたいと考えています。

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