首都直下型地震が起こったらJリートの価格はどうなるのか

東京



関東大震災が起こったのが1923年。もうすぐ100年になります。

多くの建物が倒壊し、また火災による多大な犠牲者を出しました。死者は10万人以上におよび、その多くは火災によって亡くなっています。

そして、首都直下型地震が今後30年以内に起こる可能性は70%と言われています。

Jリートの物件の約半分は首都圏に集中しており、地震が起こったときにどうなるのか大いに気がかりなところです。

というのも、小生が買いを検討しているトーセイ・リート投資法人(3451)の保有物件を見ると首都圏に集中しているからなのです。



一般的かつ無難な見方


Jリートの物件は、木造などということはなく、地震に対しては強いと考えますが、一般論としては、首都直下型地震が起これば少なからず、Jリートの物件にも被害が出るという見方が大勢でしょう。

もちろん、Jリートにとってはマイナス要因となると考えられています。

しかし、本当にそうなのでしょうか。

近年の大震災時の状況から学ぶ


近年に起こった大地震、東日本大震災と阪神淡路大震災における不動産価格の動向などを調べてみることにしました。

ただし、東日本大震災では、単に地震被害というだけでなく、原発事故という想定外の事象が発生しており、長きにわたって続く放射能汚染という特殊要因があることも考慮に入れなければなりません。

阪神淡路大震災当時のポイント


1995年に起こった阪神淡路大震災後の不動産市場動向のポイントは以下のとおりです。

・震災直後から2か月ほどは不動産取引が激減した
・1996年の土地価格はそれほど下がっていない
・半壊地域の土地価格がなかなか回復しない一方、全壊地域の回復は早かった


東日本大震災当時のポイント


2011年に起こった東日本大震災は記憶に新しいところです。なにしろ津波による被害が甚大で、かつ原発事故による放射能汚染も発生してしまうという複合的災害となってしまいました。

東日本大震災発生時にはすでにJリート市場が存在していたため、その値動きを振り返ることが可能です。

大震災が発生した2011年3月の東証リート指数の動きは以下のとおりです。

3月始値 1109.87
3月高値 1111.71
3月安値  838.9
3月終値 1055.18

一時的に急落したものの、すぐさま値を戻していることがわかります。狼狽売りが一気に広がったものだと考えられます。

また、東北地方に限ってみると、被災を免れた内陸部においては地価が高騰する一方で、被災地は価格下落に見舞われています。

やはり津波の影響が大きい。数百年ごとの周期とはいえ、次もきっとあると思えば当然の動きだと思います。

しかし、東日本大震災ではその地域性が首都圏とは違うこと、また原発事故の要素も複雑に絡み合い、首都直下型地震がJリート市場にもたらす影響を推測するのは困難だと考えます。

個人的見解


東日本大震災当時のJリート市場の動きを見れば、たとえ大震災が発生したとしても、決して狼狽売りをしてはならないということを覚えておく必要があります。

むしろ、そのような事態になれば買い向かうべきであろうと思います。

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