Jリート、新型肺炎の中での逆張り銘柄候補

マンション



株価暴落に引きづられる格好で暴落気味のJリート。

ここ数年は株価との相関はほとんどなく(むしろ逆相関)、株価下落の影響は限定的であろうかと思っていましたが、ここに来て一気にその相関が高まってきたようです。



株価とJリートの相関関係


株式とJリートの値動きの相関を高めた要因は消費増税、さらに日韓関係の悪化(ホテル稼働率低下)ですが、致命的な引き金を引いたのは世を大混乱に貶めている新型コロナウィルスであることは周知のとおりです。

しかしながら、今回の下落により予想分配金利回りが上昇するのは長期保有を前提とした投資家にとっては、好都合でもあります。

そもそもJリートにキャピタルゲインなどは求めておらず、インカムゲインさえしっかりしていてくれれば何の問題もありませんから。

なにしろ、ほんの数か月前、Jリートの予想分配金利回りは3.5%割れとなってしまい、高利回り銘柄でさえ、せいぜい5%程度とかなり低い状態となっていました。

分配金利回りがその程度では食指も動かず、かといって利食いをする気にもなれず、ただ傍観を決め込んでいたところにチャンスが向こうからやってきたわけなのです。

現状、予想分配金利回りは3.8%程度とまだまだの水準ですが、予想分配金を引き下げたために投資口価格が下がっているという状態であろうかと推測します。

景気後退時のJリート投資の心得


さて、チャンス到来とはいえ、米中貿易戦争下での消費増税と新型肺炎のダブルパンチ、今後のさらなる景気後退は覚悟せねばならぬところです。

今の安倍政権は完全にレームダック化しており、支持率もかなり下落、支持している層も単に他の野党がだらしないだけという消極的支持がほとんどではないかと思われます。

そのような政権の言うことに財務省が聞く耳を持つとも思えず、景気後退したからといって、大胆な政策転換が起こる可能性は極めて、極めて低いといわざるを得ません。

よって、景気後退に強い不動産のリートへの投資を心掛ける必要があります。

不動産種別ごとの特徴


以下は不動産種別ごとの特徴を表しています。

オフィスビル
・景気の影響を受けやすい。
・テナントが抜けることも多く収益の安定性に欠ける。

住居(レジデンス)
・景気の影響を受けにくい。
・入居率が100%となることはまず無いが入居者の分散度が大きいため、収益の安定性が高い。

商業施設(ショッピングモール)
・景気の影響を受けやすい。
・住居のように簡単に入室者が見つからないので入居テナントの撤退リスクが大きい。

物流施設
・景気の変動を受けにくい。
・安定性が高いが、商業施設同様、テナントの撤去のリスクが大きい。

ホテル
・景気の影響を受けやすい。
・季節の変化や自然災害等により需給バランスが左右される。

ヘルスケア施設もレジデンス同様、景気の影響を受けにくいため、投資対象として有望だと考えます。

景気後退に備えた有望銘柄(私見)


さて、上記の考え方に加え、予想分配金が比較的高い銘柄を選別してみました。なお総合型はその資産配分によって大きく左右されるため、中身を吟味する必要があり、今回は除外しております。

・サムティ・レジデンシャル投資法人(3459)(住居型)
・ヘルスケア&メディカル投資法人(3455)(ヘルスケア施設型)
・CREロジスティクスファンド投資法人(3487)(物流施設型)
・スターツプロシード投資法人(8979)(住居型)

予想分配金利回りはいずれも現状で4.5%以上となっています。

今後しばらくは株価との連動性の高い値動きが想定されるため、一段安は覚悟しておかねばならぬところですが、株やJリートに限らず、資産は安いときに買うのが儲けの常道です。

一億総弱気の間隙を突いて、逆張り投資のチャンス到来なのです。

投資は自己責任で!

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