Jリート、悲惨を極める。ホテル系は大丈夫なのか?

スカイダイビング



想像以上の下げであります。もはや想定の範囲を超えたのであります。

Jリートです。東証リート指数は2020年3月19日、たった1日で18%以上の下げ。こんな事態は前代未聞です。いったい誰が売っているのか不思議になるくらいです。



恐ろしきまでのチャート


売りが売りを呼んでおり、その水準はアベノミクス当初まで戻ってしまいました。

20200319reit.jpg

まるで倒産した会社の株価の動きのようです。

簡単に言ってしまえばこの5年間に投資した人は分配金はともかくとして、投資口価格で評価損を出しているということになります。

日韓関係の悪化が発端となり、コロナウィルスが油を注いだ形となりました。

売り手は誰?


ここまで下げても売りまくっているのはどうやら地方銀行などの金融機関のようです。

マイナス金利政策導入で銀行は余剰資金の運用に頭を悩ましており、債券投資に加え、Jリートによる資金運用を活発化していました。

そこにこの下げです。決算が近いというのに五月雨式に下げが続き、このままでは減損損失を計上しなければならなくなる可能性があり、その前に一気にロスカットして損失を確定させてきたものと考えられます。

コロナ騒動が収まるのはいつ?


今やヨーロッパが大惨事となっているコロナウィルスの影響。

いったい、いつ収まりがつくのでしょうか?

個人的見方として、2009年の新型インフルエンザ時の際を参考に想定したのは今年(2020年)7月でした。

ところがアメリカのワシントンタイムズだったかと思いますが、コロナウィルス騒動が収束するまでには1年半かかるという報道がなされたということです。

歴史的な疫病であったスペイン風邪は収束までになんと3年もかかったといいます。

当時の世界人口は約20億人、約5億人が感染し、そのうち約5千万人が死亡したといわれています。

今とは医療水準や防疫体制が違うとはいえ、あらためてすごい数字です。

そして、今回のコロナウィルス。2020年1月を起点とすれば、1年半後となると2021年7月。なんと来年の夏ごろになります。

しかし、その一方で感染のピークは3月末には収まるという楽観的な見方もあります。

私は専門家でもないのでその真偽はさっぱりわかりませんが、総合的に考えれば感染のピークは近く収まりますが、完全に収束するわけでもなく、小規模の感染はまだまだ続くといったところでしょうか。

東京オリンピックへの影響


悲観論に基づけば東京オリンピックを1年延期したとしてもこの騒動は完全には収まっていない可能性があるわけです。

そう考えると東京オリンピックが今年開催される可能性は低いのではないかと思います。

森元首相などはオリンピック中止などとんでもないなどと発言していたようですが、発言当時はコロナウィルスの影響ははっきりしていない段階であり、いささか無責任な発言であったといわざるを得ないと思います。

経済や株価への影響もだらだらと長引くことになりそうです。

ホテル系Jリートは特に悲惨


ホテル系Jリートの下げはとりわけひどいことになっています。爆下げという言葉がふさわしい感じです。

当然その背景はホテルの業績不振にあります。

ロイヤルホテルは2020年3月期の連結営業損益が3億円の赤字に陥るとのこと。売上が前期比で8%減となり、8期ぶりの営業赤字です。

外国人観光客の減少に加え、国内のイベント自粛により内外要因のダブルパンチ、東京オリンピックが中止になればホテル業界にとってはトリプルパンチとなります。

2020年3月単月だけをみれば主力ホテルの売上は前年同期比の半分程度。コロナウィルスの影響が来年度中ずっと続けば、2021年度は2020年度よりもさらにひどい決算になる可能性大です。

ホテル系Jリートの営業収益への影響


業績連動型の賃貸料が3割から4割を占めるホテル系Jリートの営業収益は同様に3割から4割減少する可能性が高く、現状予想している分配金を支払うのは困難となるだろうというのが個人的な予想です。

それでも分配金の水準を維持するとなれば、それは資本の払戻しにほかならず、投資口の価値が下がるというジレンマに陥ります。

なんとかテナントのホテルが生き残ってくれればいいのですが、ホテル自体が撤退や倒産などしたら、固定部分の賃貸料も入らなくなってしまいます。そんなことになれば借入金の金利支払いなど、資金繰りへの懸念も出てきてしまいますので心配の種は尽きません。

スポンサーの信用力が高いリートであれば、銀行団も見捨てることはないでしょうから、超逆張りのチャンスといえばチャンスともいえるのですが・・・。

朗報なのは日銀がJリートの買い入れ額を倍増すること。また3月決算もいよいよ迫ってきたことから、この水準からさらに暴落する可能性は低くなったと見ます。

ホテル系とオフィス系は避けながら、指値を複数に切り下げて買い注文を出しておきたいと考えています。安値で買えればいつかは報われるでしょう。

ただし大きく張るのは危険、危険。投資は自己責任で!

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