賃貸アパート・マンション経営の罠(一括借り上げ)

マンション



低金利で資金運用難かつ収入の伸びも期待できないデフレ不況下では銀行からお金を借りて、アパート・マンション経営で生計を立てようとか、収入の足しにしようなどと考える人も出てきます。

また放っておくととんでもない相続税が発生するので借入をして相続税対策としてアパマン経営をするという人もいるでしょう。

しかし、人口が減っていく中で果たして入居者を確保できるのか?という心配が湧いてくるのは当然です。そんなことは不動産業者は百も承知。そんな悩みを消し去るようなうまい話を持ち掛けてくるのですが・・・。



一括借り上げ・サブリースという撒き餌


そんなお客様の心配を吹っ飛ばしてくれるのが、「一括借り上げ(※1)」「サブリース(※2)」といった仕組みです。

不動産業者が全室一括で借り上げて、空室で家賃が入ってこないという懸念を払しょくする仕組みです。入居者がいなくても家賃を保証しようっていうのですから、そんなありがたい話はありません(一見)。

そのほかにも入居者の募集や建物の維持管理、退居手続きなど一切合切取り仕切ってくれるというのですから楽なものです(一見)。

(※1)一括借り上げ
不動産会社や管理会社がアパートやマンションを一棟丸ごとなど一括で借りる方式。オーナーは、所有するアパート・マンションを不動産会社や管理会社に預ける形となる。

(※2)サブリース
管理会社が一括借り上げした賃貸物件をオーナーに代わって第三者に貸す方式。転貸とも呼ばれる。


肝心の家賃の決定権が・・・


ところが後で契約書をよーーーく見て驚くのです。不動産オーナーに家賃の決定権がないことに。

オーナーは家賃設定が多少高いと感じても、家賃は保証されているのだからと安心しきってしまうのです。そこが大きな間違いなのです。

入居者が少ないと(家賃を高めに設定していかにも儲かるようにしているから当然そうなる)、近隣の物件と比較し、家賃の値下げを提案してきます。

オーナーはそんな提案を飲めるわけがない・・・、と思ったら、契約書にちゃんと書いてあるのです。業者からの提案を無視した場合には一括借り上げやサブリースの契約が打ち切られることを・・・。

地獄の選択を迫られる


オーナーに残される選択肢は2つ。

一括借り上げの打ち切りを迎え撃って自前で入居者を探すか、それとも業者の提案を飲んで家賃を下げるかの2択です。どちらも地獄の選択となります。

家賃を下げなければ入居者がいないし、家賃を下げれば収入が減る・・・。

当然、借金は家賃を下げたからといって減りません。そして借金返済負担がどんどん重荷になってきます。逆ザヤになってしまって、働かざるを得なくなるケースも出てきます。

そんなことになってしまったら手遅れです。アパマン経営はよほど立地条件に恵まれていないと厳しいという現実を忘れてはいけません。世の中にそうそう甘い話が転がっているわけはありません。

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