Jリート、社会変化で二番底へ転落の可能性高まる!?

ビル



やはりというべきか。Jリート急落後の戻りは限定的となり、横ばい状態を続けています。

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コロナ禍により、企業の仕事の進め方や個人の生活が一変し、物によっては元に戻らない可能性が高まっています。

不動産種別ごとに今後の動向を勝手に予想してみました。



オフィス型


個人的に長期的な影響をもっとも受けると思うのがオフィス型Jリートです。テレワークで業務が回ることに気付いた企業は、高い賃料でオフィスを借りることに意味を見いだせなくなりつつあります。

手狭なオフィスへの移転、またそれを匂わせることによる賃料減額交渉、オフィス拡張の不要、などなど市場は明らかに買い手市場に転換しました。

ここ数年来続いてきた堅調なオフィス需要は今後、さらに軟調へと転じるのはほぼ確実と見ます。

そうなれば、当然、リートの分配金は減り、投資口価格は下がる・・・。拡大均衡路線から縮小均衡路線へと舵が切られ始めています。

また、東京一極集中への危惧もあります。満員電車が防疫上よろしくないことは科学的根拠があるかは不明ですが、説得力はあります。地方への拠点分散による都市圏のオフィス需要の減少も危惧されます。

オフィス賃料については2020年10月が改定の山場となり、上述の危惧が顕在化してくるものと予想されます。

オフィス型Jリートについては当面見送り、大底を確認しなければとても買えないといった印象です。

住居型


コロナ騒動後も健闘しているのが住居型のJリートです。

テレワークが進めばその拠点となるのは自宅。生きている以上必ず住居は必要ですし、よほど困らない限り、引っ越しという選択肢をとることもありません。

なにしろ引っ越しするとなれば経済的負担、肉体的負担、精神的負担とあらゆるストレスが襲ってきます。

食費や遊興費を切り詰めても家賃はほぼきっちりと払われますから不況に強いというわけなのです。

ただし、テレワークが浸透すれば都心に住む必要性が薄れます。今後は郊外の不動産のニーズが高まるといった地域性による変化はあると思いますが安定性は抜群でしょう。

今後1、2年程度は消去法的に住居型を選択する人が多くなると思います。

商業施設型


商業施設の現状は厳しい。外出自粛により人の動きが止まり、行くところといったら近所のスーパーくらいという人が多いのではないでしょうか。あるJリートではテナントの約12%が休業中だとか・・・。

問題はテナントが復活してくれるかどうかです。つぶれさえしなければいずれ元に戻る可能性は高いとみます。

コロナ騒動前からインターネット通販は広く浸透していましたから、コロナ騒動によって社会構造が変わったとは思えません。

やはり、商品を手に取って見定めたいとか、家族や友達とショッピングを楽しみたいというニーズは一定程度ありますし、今後もあり続けるはずです。

ここ1、2年は低迷が続くと覚悟しなければなりませんが、逆張りであれば大いに希望が持てるセクターだと思います。

物流施設型


住居型同様、物流施設型も不況に強い。コロナ騒動で生活様式が変わったといっても物流は必要不可欠だし、代替手段もありません。

取って代わられるものがないというのはやはり強い。

また、電子商取引が右肩上がりであるという社会の変化による追い風もあります。現状いささか買われ過ぎの感もあり、若干の調整があるかもしれませんが、今後とも安定的な動きを続けると見ます。

ホテル型


コロナ禍でもっとも影響を受けているのがホテル型。観光もダメ、出張需要もダメと困窮を極めており、倒産するホテルが相次いでいます。

ではコロナ騒動が去った後に回復はしてくれるのでしょうか。

企業ではテレビ会議が広く浸透してきました。そして、よほど重要な会議でもなければ、遠方へはるばる出向いて前泊などする必要がないことに気付かされたのです。

取って代わられるものがあったということです。これは弱い。

コロナ騒動が去った後も、テレビ会議に慣れてしまっていればそれが継続していきます。騒動が長引けば長引くほどその傾向は顕著となるはずです。

ビジネスホテルの需要はコロナが去っても元には戻らないと見ます。

観光需要についての予測は難しい。観光需要は取って代わられるものがないので強いと思います。しかし今後、第二波、第三波がくることも予想されますからいつ復活するか見通すことは困難です。

超逆張り投資家を除いて、大底が確認できるまで投資は当面見送らざると得ないといったところです。

まとめ


2018年から2019年にかけては特段銘柄の選別などすることなく、何を買っても多かれ少なかれ上昇相場の恩恵を被ることができました。

しかし、今やその状況は一変しています。不動産種別はもとより、銘柄の特徴もよくよく調べたうえで投資をしなければなりません。落とし穴の穴が確実に大きくなっています。

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