もはや有望Jリートは住居と物流のみ、しかし利回りが・・・

マンション2



ぐるなびもオフィスを4割削減するとか。GoToトラベルとやらも空回りでホテル需要などあるわけもなく・・・。

人込みを避けたいために商業施設にはなるべく立ち寄らずと、Jリートを取り巻く環境はいっこうに好転しないばかりか、むしろ悪化の一途をたどっています。



Jリート市場の状況


以下は最近の東証リート指数の動きです。

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完全にボックス相場に入り込んでいます。しかも安値安定・・・。オフィス市場を中心に逆風が吹き荒れています。

オフィスを取り巻く環境


もっともこの時期に大きなオフィスを借りようなんて、よほど逆張りのオーナー経営者でなければ決断できないことも理解できます。

サラリーマン社長では責任を問われるのが怖くて、様子を見ようの一言で片づけられるのが落ちでしょう。

そして、先進的なIT企業がオフィス面積を狭めていけば、空気に流されやすい日本人は当然、右向け右となるのは容易に想像がつくのであります。

ホテルを取り巻く環境


いつの間にか合併していたスターアジアとさくら総合リートが保有するホテルテナントも民事再生法を申請して倒産しておりました。

引き続き、ホテルテナントを探す方針のようですが、入るテナントはまずないでしょう。なにしろお客がいないのですから。

それでも6月は5月に比べホテルの稼働率に改善が見られるようです。

インヴィンシブル投資法人(8963)の5月の国内ホテル稼働率は25.9%でしたが、6月は36.0%とかなり上昇しました。

しかし、PCR検査陽性者が増えた7月は再び下落していると推測します。投資口価格がそれを見事に語っているかのようです。

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ホテル業界はとにかく相変わらず厳しい。回復への道は険しいと言わざるを得ません。

商業施設を取り巻く環境


商業施設も厳しい。アントニオ猪木酒場も最後の一店も閉店となってしまいました。

外食、アパレルを中心としてテナント撤退が相次いでいます。とにかく夜の街というキーワードでキャバクラなどは完全悪者扱いです。まるで魔女狩りのようなおかしな動きです。

消去法で住居と物流施設しか残らない(泣)


Jリートで投資できるのは住居型と物流型しか見当たらないというのが実態です。

しかし、考えることは誰しも同じ。住居型も物流型も人気が集中しており、利回りが低い。

そして、NAV倍率は高くなっています。要するに割高水準まで買われているわけです。

20200804reit.jpg

とりわけ物流型にその傾向は顕著です。もはや株の配当利回りとそん色なく、天井圏まで買われているようです。とてもここから買おうとは思えません。

その中でも何かないか?

消去法的に選ぶとしたら、サムティ・レジデンシャル投資法人(3459)、スターツプロシード投資法人(8979)くらいしか見当たりません。

それでも今一つ魅力に欠けるというのが率直な感想。今時では、株式の予想配当利回りでも5%を超える銘柄がたくさんあるのですから・・・。

そんな株式市場の今後もJリート同様に不透明ですから売買代金も少なくなっているのだろうと思い確認してみました。

以下は東証一部の売買代金の推移です。

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予想に反して売買代金はそれほど減っていませんでした。コロナ禍を材料に株式投資を活発化させている人も多いということになります。

とはいえ、個人的に今は大型株に魅力を感じません。なんか完全に蚊帳の外に置かれてしまったようです。同じように感じている人も多いのではないでしょうか。

ここは一発成長株の長期投資で大化けを期待するしかありません。

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